『不動産の最適活用』を提案するスペシャリスト
公認 不動産コンサルティングマスターに ご相談ください
不動産に関わる法律・税制・建築など幅広い知識とノウハウを駆使し お客様が最善の選択や意思決定を行えるように企画調整し 提案します
つぎのような お悩みは
ご相談ください！
◆所有不動産の有効活用 ◆不動産投資 ◆相続対策
◆貸宅地・貸家の整理 ◆複数地権者の権利調整
◆競売物件の取得 ◆企業のリストラに伴う不動産売却 等々
不動産のコンサルティングは
お客さまからのご相談・ご要望などを聞くことからはじまります
ご相談・ご要望内容がコンサル業務に該当する場合は依頼者の同意のもと業務報酬見積書作成 業務委託契約締結後の成果物として調査報告書・企画提案書（或いは実施報告書等）を提出いたします
「業務報酬見積書」・「業務委託契約書」・「調査報告書」・「企画提案書等」の書面により具体的に説明されます
ご相談を受け 企画提案書を提出し 報酬をいただいた段階で業務が終了する企画提案型のコンサルティングを前提としておりますが ご要望により企画提案後 テナントや賃借人の斡旋 管理・運用・処分、売買仲介等のご依頼の場合は 売却や購入等を仲介するための媒介契約を締結させて頂きます 専属の不動産コンサルティングマスターと宅建マイスター（上級宅地建物取引士）が弁護士 司法書士 土地家屋調査士 税理士などと連携し 相談者が最善の判断ができるように提案します
公認 不動産コンサルティングマスターは
お客様にとって 身近で信頼できる資格です
資格保有者は 自ら厳しい自己研鑽を求める資格であることが求められます
それが、不動産のプロとしての「熟達」を意味する「マスター」に込めた決意となります※不動産コンサルティングマスターは 宅地建物取引士 不動産鑑定士 一級建築士いずれかの国家資格保持者で不動産ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ業務に関する一定水準以上の知識及び技術を有すると認められて （公財）不動産流通推進センターに登録されます
※宅建マイスターは ＣＳ（顧客満足）を第一に考えて あらゆるリスクの可能性を予見し トラブルを未然に防ぐことで 安心で安全な取引を実現する役割を担って活躍する不動産流通業界のトップランナーです
（公財）不動産流通推進センターにおける不動産コンサルティング事業の歩み
- 1987年 ・建設省の委託により「不動産コンサルティング研究会」を設置
- 1990年 ・建設省の委託により「不動産コンサルティング制度研究会」を設置
- 1992年 ・建設省告示により「不動産コンサルティング技能試験・登録事業」創設、その実施機関として建設大臣認定される
- 1992年 ・第１回不動産コンサルティング技能試験実施
- 1999年 ・不動産コンサルティング技能試験・登録制度が「不動産特定共同事業の業務管理者としての能力審査・証明事業認定規程」に基づく「認定事業」として位置づけられる
- 2000年 ・不動産コンサルティング中央協議会発足
- 2001年 ・「不動産コンサルティング専門教育」開講 ・「不動産コンサルティング基礎教育」開始
- 2005年 ・「不動産コンサルティング技能登録者検索サービス」稼働
- 2007年 ・「不動産コンサルティング入門研修」開講
- 2011年 ・「不動産コンサルティング技能登録者」の資格名称を公募により「公認 不動産コンサルティングマスターに決定 ・登録有効期限の設定（５年間）、更新手続の義務化の制度改定 ・「公認 不動産コンサルティングマスター相続対策専門士」認定制度開始
- 2014年 ・「公認 不動産コンサルティングマスター不動産有効活用専門士」認定制度開始
- 2015年 ・「不動産コンサルティング実務講座」を開講
- 2018年 ・既存建物の有効活用コンサルティング「建物エバリエーション・キックオフィエント」実施 ・不動産業のためのストック有効活用フォーラム（明海大学共済）「建物エバリューシュンコンテストン表彰式」実施
- 2019年 ・「不動産有効活用専門士」を「不動産エバリュエy－ション専門士」に改称 ・不動産コンサルティング技能試験合格者の継続学習のため原則５年以内のマスター登録を義務化 ・不動産業のためのストック適用活用フォーラム２０１９「不動産エバリュエｰション事例コンテスト表彰式」実施 ・コンプライアンス（職業倫理）強化のための公認不動産コンサルティングマスター「倫理規定」改定
- 2020年 ・不動産コンサルティングに関する動画配信型セミナーを先駆的に実施（新型コロナウィルス感染拡大への対応） ・公認不動産コンサルティングマスター登録制度改定施行（２０１３年決定の更新手続の義務化）
- 2021年 ・不動産エバリュエーション専門士コースのカリキュラムを実践型に刷新
- 2023年 ・不動産コンサルティング技能試験合格後のマスター登録要件の緩和（実務経験５年又は実務経験３年+講習受講
ケース例
叔母が他界し 代襲相続で相続したものの 旧入居者は既に他界しており身寄りがなかったため 家財道具を含めそのまま放置されている空家 不要な財産だと判断し 地主に買収を願うも鑑定評価を出され、約１，０００万円とのこと・・・・大手不動産業に相談するも「１，０００万円で売るしかない！」や 「場合によっては、７００～８００万円かも！」もう定年前、、、で、この先の近い将来（老後）を考えると 売っても税金等を支払うと 手取の金額を考えると対して残らない・・・・早期退職して起業でもしようかと思うが 不安で仕方ない・・・・
一考察
遺産の処分の問題は今後も増えることが予想されます
ケース例
我が家は祖父の頃から続く自営業ですが 商店街のような体質のお店は流行らず 生活も決して楽ではありません そんな中 母名義のアパートの入居者とトラブルが絶えません 母名義である為 娘である私が入居者に対して強く意見を言うことも出来ず 苦労してます 自営業もそろそろ潮時か？と不安にかられます アパートの健全な管理を含め 母の負担を肉体的に 精神的に楽にしたいこと また 家賃収入がそこそこあることにより 所得税等も高いため 経済的にも負担を軽減させたい意向です 母からは祖父が遺した遺産を後世まで遺してほしいと懇願されていますが 何をどの様に始めたらいいのか またどんなことが出来るかわかりません
一考察
アパートの経営は管理状態により優良資産になります
ケ－ス例
叔母から電話があり 叔父が他界したので 書類を送ったので 記名押印後 返送すれば 私と妹に５０万円ずつ振込む....と電話がありました 書類の内容は「全財産を叔母が相続する」という内容でした 叔父はギャンブル好きなこともあり あまり収入が安定してなかったので 大した財産はないと思っていたところ 色々と不動産を所有していました さすがに それは無いだろう？と思い 連絡を取った所 すぐに代理弁護士から電話がありました 姉に聞いた所 叔父と叔母が住んでいた家は 元々父が叔母 叔父と私たち家族で住むために建てたものでしたが 叔父のギャンブル狂いにより 父が私たちを率いて引越し 父から叔母に贈与され その後 叔母の相続の際に 叔父が相続したようです 先方の弁護士からは 叔母には相当の寄与分があるため 今 合意すれば 姉と私に当初の提示額の倍である１００万円ずつを支払うように叔母を説得する。。。。と言われてますが 如何なものでしょうか？
一考察
相続問題が争族問題になるケースがあります 注意深くコンサルティングをしております
ケース例
父が他界し 強引な姉と遺産分割について揉めています 私たちが生まれ育った実家は賃貸併用住宅ですが 老朽化が著しく 昭和４０年に新築後 一度もメンテナンスもしておらず 外観も醜いものです 父の遺産分割に当たり 現預金は多く残してくれましたが この実家については 売却し姉と折半する予定ですが 大手不動産業者に依頼しても 建物の老朽化や接道 私道の通行承諾 掘削承諾をはじめ一部借地権が存在することから ９０００万円から１億円程度という査定しか出ませんでした 私自身も曲がりなりにも不動産業を営んでいるので 相場的には理解しています しかしながら 姉及び姉の夫が「もっと高く売れるはず」と無責任な発言をしており 売却価格も確定せず そんな金額で受けてくれる不動産業者も、、、、どのようにして 売却すると一番高く売却できるでしょうか？
一考察
売却可能価格のコンサルの必要性は勿論のことですが売却の仕方も考慮する必要があるようです
不動産は、その特殊性により多種多様の問題が発生します
ちょっと 一休み⁉ 不動産従業者の日常チェックリスト
コンプライアンス チェックリスト（社会倫理）
- お客様の最大の要望は円満な取引であることを理解し お客様に満足いただけるよう努めているか？
- 自分の親戚や友人の媒介業務をするようなつもりで仕事をしているか？
- 「営業成績にプラスになるから」「上司から言われたから」といったことを理由にして やってはいけないことをやっていないか？
- 取引終了後 数年たっていて お客様のクレーム・問い合わせには 誠意をもって対応しているか？
- 重要事項や契約条項の説系はＩＴ化が進んでいる時代を踏まえ お客様が十分理解できる様に前もって書類を渡しているか？
- その物件を買わない方が要と思われるお客様に自分の営業成績のことばかり考えてリスクに関してアドバイスをすることを怠っていないか？
コンプライアンスは なぜ必要か
コンプライアンスは「法令（宅建業法等）・社内ルールの遵守及び社会倫理に適切な配慮を行い 公正な企業活動を行う」ことです
所属する組織のルール・社会のルールからも
企業人として理念・ビジョン・創業精神を持つことが 規範の遵守に不可欠であることは言うまでもありません
違反すると大きな犠牲が
不動産流通業界にはトラブルやクレームにつながりやすくコンプライアンスに抵触しやすい要因が内在しています
”賃貸住宅探しのキャッチフレーズは『管理業者選びから』”
契約期間中業務
- 建物維持管理業務...法定点検項目・実施時期の確認 貸主に法定点検実施の連絡 外部点検業者等の手配 室内の設備点検等を行う場合は借主との点検日時の調整等
- 賃料等収納業務...契約条件に従い賃料を徴収 賃料の収納状況を借主ごとに記録 貸主に清算書を送付 徴収した賃料から費用等を差し引いた金額を貸主に送金等
- クレーム対応業務...設備故障等の対応（建物維持管理業務） 騒音トラブル対応（状況の確認の為のヒアリング） 構造的な問題の場合 構造的な問題がない場合等
- 巡回清掃業務...定期巡回点検業務（点検項目リストの作成 管理物件の定期的な巡回確認 建物や設備等の記録作成保存）清掃業務管理物件の清掃箇所内容等の確認等
- 提案業務...空室対策等の提案（現行賃料が適正確認 ターゲットを明確にする 現状の物件価値と賃料が合わない場合のアドバイス等）
契約期間満了・更新時業務
- 普通借家の場合更新意思の確認による手続
- 期間満了による再契約意思の確認による終了
- 定期借家の場合再契約意思の確認による再契約手続
契約終了時業務
- 明渡し日等の調整
- 立会い・現状確認・明渡しの実施
- 原状回復費用の確定
- 敷金返還・費用の清算
原状回復工事等の手配
- 原状回復工事内容の確定+グレードアップ等の工事の検討
- 施工業者からの見積書の検討
- 施工業者への発注
- 貸主との費用の清算
空室維持管理業務
- 定期清掃...敏速に対応できるよう常に物件を清潔に保つ（op）
- 防犯...不審者の出入り等が発生しないように防犯対策(op）
- 劣化防止...空室に損害が生じていないか確認(op）
こんな時どうする？
〔Q1:ペット飼育特約〕
ペット飼育が可能な物件において 飼育可能なペットの種類を限定する特約することは可能でしょうか？この特約に違反した場合は、賃貸借契約を解除出来るでしょうか？
〔A1〕ペットの飼育を禁じる特約は勿論 ペット飼育可能な物件の賃貸借契約において 飼育可能なペットの種類を限定したり 絶対的に禁止されるペットと承諾を得れば飼育可能なペットに区分される特約も有効です
ただ この特約に違反しただけで当然に賃貸借契約の解除が認められるわけではなく 貸主と借主との間の信頼関係を破壊するような背信性が認められる場合（例えば、飼育の必要もないのに飼育し 貸主において何度も飼育を止めるように注意したのに耳を貸してこなかった等）に解除が認められます
〔Q2:制限行為能力者の契約〕
未成年者を借主として賃貸借契約を締結する場合に 気を付けなけらばならないのは どの様なことでしょうか？
〔A2〕未成年者との契約でも有効に成立します。しかし 親権者の同意を得てない場合、未成年者側から成立した契約を取り消すことが出来るので 未成年者と契約する場合は 賃貸借契約締結について親権者の同意を得ることが重要です
または より簡潔に 未成年者の親権者を代理人として契約する すなはち 借主欄に未成年者の親権者（両親）が未成年者代理人として署名押印するという方法もあります
〔Q3:保証委託の契約〕
令和2年4月1日よりも前に契約した賃貸借契約について 保証委託契約は旧法のまま更新しました（新法施行後、保証人から署名押印をもらわず 更新時期が経過しました） その後 連帯保証人に変更が生じましたが 保証委託契約の変更や覚書を締結する場合は 限度額を設定しないといけないでしょうか？
〔A3〕新規の連帯保証人にとって 新法施行後に保証委託契約を締結するので 新法の適用があり 極度額を設定する必要があります。
このことは 賃貸契約とは別の保証委託契約であることを意味します
〔Q4:契約解除〕
借主が騒音や悪臭等を発生させている場合、迷惑行為により賃貸借契約を解除出来るものはどの様な場合でしょうか？
〔A4〕借主が 近隣者が一般的に我慢することが出来ないほどの騒音や悪臭を発生させ 多大なる迷惑をかけている場合は 貸主としても借主との正常な賃貸借関係を維持することは著しく困難となるので 貸主と借主との間で信頼関係を破壊するものとして 賃貸借契約を解除することが可能と考えられます
〔Q5:債務不履行解除〕
賃貸借契約において 賃料を1回でも滞納すれ解除することが出来るのでしょうか？
〔A5〕契約において債務不履行がある場合 債務の履行を催促した上で契約の解除をすることが出来ます しかし 賃貸借契約において 賃料の支払いを怠ることは借主の債務不履行ですが 賃貸借契約は信頼関係に基づく継続的契約であることから 解除が認められるには 契約上の定めにかかわらず 単に債務不履行の事実だけではなく 更に信頼関係を破壊する事情が必要とされています
諸事情にもよりますが 一般的には 賃料を１回滞納しただけでは信頼関係を破壊するには至っておらず ３回以上滞納した場合に信頼関係が破壊される事情があり 解除がみとめられるケースが多いと考えられます
”売却と購入について”
売却の相談から引き渡しまで
-
➀売却に際してのご案内
売却希望の価格・期間 諸条件の相談（ご持参頂いた資料を基にして相談）
関係資料等のお預かり ご説明
②媒介契約
正式な売却の依頼
媒介契約書による依頼受け
専属専任媒介契約書・専任媒介契約書・一般媒介契約書の三種類よりご選択いただけます
③販売資料作成
物件について法務局や役所などを調査により物件調査書を作成
物件の長所短所を引き出した販売図面を作成
➃販売営業活動
手持ち購入希望者名簿に新規物件として紹介
物件周辺にチラシ投げこみ及び居り込み
ホームページやハトマーク高知に物件登録掲載
ハトマーク全国版に物件登録掲載
マルケイ アパートオーナー及び入居者に紹介
現地に看板設置
⑤契約前打合せ
売主様と買主様との価格・引渡し日・付帯設備・条件等の相談及び交渉
測量手配・建物解体工事手配・農地法等申請書類の作成
⑥ご契約
契約の締結・手付金受領の立ち合い
⑦お引渡し
測量図作成手配・抵当権抹消手続き・固定資産税清算等 引渡しまで責任もってお手伝いさせて頂きます
売却後の税務申告等についてのコンサルティング アドバイス
購入の相談から引き渡しまで
-
➀購入のご相談
ご購入希望の価格・期間・諸条件のご相談（ご希望の条件により相談を受けます）
関係資料などのお預かり ご説明
②媒介契約
正式な購入の依頼
媒介契約書による依頼受け
専属専任媒介契約書・専任媒介契約書・一般媒介契約書の三種類よりご選択いただけます
③お勧め物件の資料作成
物件について法務局や役所などを調査
物件調査書を作成
➃販売営業活動
手持ち売却希望者名簿に新規物件として紹介
物件周辺にチラシ投げこみ及び居り込み
マルケイＨＰ等にご希望により登録物件として掲載
希望地域を探索
希望物件を紹介
⑤ご契約前打合せ
売主様と買主様との価格・引渡し日・付帯設備・条件等の相談及び交渉
測量手配・建物解体工事手配・農地法等申請書類の作成
金融機関との交渉
⑥ご契約
契約の締結・手付金受領の立ち合い
⑦お引渡し
測量図作成手配・抵当権抹消手続き・固定資産税清算等 引渡しまで責任もってお手伝いさせて頂きます
購入後の税務手続き等についてのコンサルティング アドバイス
-
こんな時どうする？
〔Q1:土地を共有している場合（共有持分は各1/2）共有を解消するためにはどのような方法があるでしょうか？〕
共有を解消するためには 共有物分割と共有物分割以外の方法があります 共有物分割は土地を物理的に分けてそれぞれを共有者の単独とする また土地全部を共有者一人の単独所有とした上で共有者間で清算を行って共有を解消する方法です そして共有持分を第三者に売却（又は贈与）する方法 共有持分を放棄する方法などがあります
〔Q2:被相続人名義の不動産を売却することはできますか？〕
〔A2〕被相続人名義の不動産を遺産分割協議し相続登記を完了した後、相続人の登記名義人が売却することが望ましいと考えます
〔Q3:農地を宅地として売買することはできますか？〕
〔A3〕農地を宅地として利用する目的で売買するに当たっては、農地法5条の許可が必要です。農地法に規定されている農地転用の許可基準を確認するとともに、宅地転用が可能な農地かどうかを、農業委員会その他関係機関等において十分に調査する必要があります また、開発行為には、都市計画法による開発許可が必要な場合があります
〔Q4:手付金の額に決まりはありますか？一般にはどれくらいが適切でしょうか？〕
〔A4〕手付金の額には、特に制限がありません しかし、一般的に手付金は契約の拘束力を高めるために授受されるものであり、その趣旨からすれば、あまりに少額なものは手付制度の趣旨にそぐわないので、ある程度の金額（通常、売買代金の10％程度）はあ必要と考えます
〔Q5:売買代金の支払い、所有権移転等に関する注意することはありますか？〕
〔A5〕売買代金の支払義務と所有権移転、登記、引渡義務は同時に履行すべきと考えられています。売買契約書においても買主・売主のリスクを避けるため、それらについては同時に履行することを前提に規定されています
〔Q6:売買契約決済時に当該年度の固定資産税の年税額の通知が来てない場合、清算はどうすればよいですか？〕
〔A6〕売主、買主双方合意のうえ、前年度の年税額をベースに日割り計算を行うか、当該年度の年税額の通知がきてから清算を行うかの二通りあります。ただし、前年度の年税額をもとに精算を行う場合には、固定資産税の評価替え（３年に１回実施）の年は年税額が増減する可能性があるので、特に注意が必要です。
〔Q7:土地売却の相談を受けたのですが、登記を確認したところ当該土地に市から差し押さえがあることが分かりました。どの様なことに気を付ける必要がありますか？〕
〔A7〕市税の滞納処分による差押さえは、滞納した税の支払いがなされないと解除されないので、売買代金の決済前に滞納した税の納付をして、差し押さえの登記が抹消されたことを確認して、売買代金の決済を行うことが必要です また、売買代金により滞納した税の納付をしようとする場合は、あらかじめ市の担当部署と打ち合わせを行い、納税額の確認と納付日時を調整し、その額の納税をしたときは、差し押さえの解除に伴う抹消登記の嘱託を行うことの了解を取り付け、売買代金の決済を行うことになりますが、差押さえの登記の抹消は、売買による所有権移転登記を行う時期よりも遅れるので、その間は関係者がリスクを負担することとなるため注意が必要です
〔Q8:宅地建物取引業者の媒介により売買契約が成立した後に、当該売買契約が様々な理由で効力が失うことがあります この場合、媒介報酬はどうなりますか？〕
〔A8〕報酬請求権は、売買契約や賃貸契約の成立を目的とするものであり、売買賃貸の契約が成立したことによりその目的を達成するので、その時点で媒介報酬に対する請求権が発生するので宅地建物取引業者から請求を受ければ支払うこととなります
〔Q9:宅地建物の媒介を依頼したが、売主は、買主側から宅地建物取引業者を排除しての契約締結を打診されているようです これは可能でしょうか？〕
〔A9〕売主は、排除された宅地建物取引業者に対して報酬等を支払わなければならないことになります 「直接取引」自体は契約違反にならないとしても、「直接取引」によって媒介業者に対する関係で報酬を支払う義務は残ります
ヒアリハット！トラブル事例
調査不足はトラブルのもとになります
《道路》
【トラブル事例1】狭くなっていた位置指定道路 【トラブル事例2】2項道路を路地状部分と思い込み
《土地の契約不適合責任》
【トラブル事例3】コンクリートガラで杭打ちが中断 【トラブル事例4】軟弱地盤だった分譲地
《建物の契約不適合責任》
【トラブル事例5】避難経路が1つしかない 【トラブル事例6】焼損箇所は見えていたのに
《越境・境界・擁壁》
【トラブル事例7】試掘で水道管の越境が判明 【トラブル事例8】相続した土地の境界確定
《災害リスク》
【トラブル事例9】浸水被害は過去にもあった 【トラブル事例10】液状化危険度の高い地域に立地
《心理的瑕疵》
【トラブル事例11】半年前にあった飛び降り自殺 【トラブル事例12】見落としていた「遺体ホテル」
《意思能力・行為能力》
【トラブル事例13】代理権限は確認したか 【トラブル事例14】売主から委任を受けた代理人と売買契約
売買媒介（仲介）もオンラインで！
健康などにより面談が不可能な方や遠方にお住まいの方などにオススメのオンライン契約です
以下は、売買媒介（仲介）の流れを示しています eメールでも利用して頂けます媒介依頼の受付
LINE（法人アカウントをお伝えします）
ZOOM（メールアドレスをお伺いしてやりとりします）
※ZOOMはお客様にもアカウントを用意して頂きます
物件調査
媒介契約の締結と書面の交付
売買希望者の探索と交渉
売買契約の締結と書面の交付
売買物件の決済と引渡し
決済引渡し後の税務処理のｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ
オンライン契約の注意事項
- お客様側の端末にカメラがついたパソコン・スマホ・タブレットなどが必要です
- 通信費用はお客様のご負担となります
- お客様のインターネット接続環境によっては映像がスムーズに表示されない場合があります
お悩みの解決はコンサルティングから
貸借・管理でお悩みはありませんか？
売買でのお悩みはありませんか？
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