CONSULTING不動産コンサル

『最適活用』を提案しています、、

公認　不動産コンサルティングマスターにご相談ください

不動産に関わる法律・税制・建築など幅広い知識とノウハウを駆使しお客様が最善の選択や意思決定を行えるように企画調整し提案します

つぎのような　お悩みは　

ご相談ください！

◆所有不動産の有効活用　◆不動産投資　◆相続対策

◆貸宅地・貸家の整理　　◆複数地権者の権利調整　

◆競売物件の取得　　　　◆企業のリストラに伴う不動産売却　等々

　　　　　　
不動産のコンサルティングは
ご相談・ご要望などを聞くことからはじまります
コンサル業務に該当する場合は業務報酬見積書作成　業務委託契約締結後の成果物として調査報告書・企画提案書（或いは実施報告書等）を提出いたします

「業務報酬見積書」・「業務委託契約書」・「調査報告書」・「企画提案書等」の書面により具体的に説明されます

ご相談を受け　企画提案書を提出し　報酬をいただいた段階で業務が終了する企画提案型のコンサルティングを前提としておりますが　ご要望により企画提案後テナントや賃借人の斡旋　管理・運用・処分、売買仲介等のご依頼の場合は　売却や購入等を仲介するための媒介契約を締結させて頂きます　専属の不動産コンサルティングマスターと宅建マイスター（上級宅地建物取引士）が弁護士　司法書士　土地家屋調査士　税理士などと連携し相談者が最善の判断ができるように提案します

公認 不動産コンサルティングマスターは
お客様にとって身近で信頼できる資格です
資格保有者は　自ら厳しい自己研鑽を求める資格であることが求められます
それが、不動産のプロとしての「熟達」を意味する「マスター」に込めた決意となります

※不動産コンサルティングマスターは宅地建物取引士　不動産鑑定士　一級建築士いずれかの国家資格保持者で不動産ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ業務に関する一定水準以上の知識及び技術を有すると認められて（公財）不動産流通推進センターに登録されます

※宅建マイスターはＣＳ（顧客満足）を第一に考えてあらゆるリスクの可能性を予見しトラブルを未然に防ぐことで安心で安全な取引を実現する役割を担って活躍する不動産流通業界のトップランナーです

（公財）不動産流通推進センターにおける不動産コンサルティング事業の歩み

• 1987年　・建設省の委託により「不動産コンサルティング研究会」を設置
• 1990年　・建設省の委託により「不動産コンサルティング制度研究会」を設置
• 1992年　・建設省告示により「不動産コンサルティング技能試験・登録事業」創設、その実施機関として建設大臣認定される
• 1992年　・第１回不動産コンサルティング技能試験実施
• 1999年　・不動産コンサルティング技能試験・登録制度が「不動産特定共同事業の業務管理者としての能力審査・証明事業認定規程」に基づく「認定事業」として位置づけられる
• 2000年　・不動産コンサルティング中央協議会発足
• 2001年　・「不動産コンサルティング専門教育」開講　　　・「不動産コンサルティング基礎教育」開始
• 2005年　・「不動産コンサルティング技能登録者検索サービス」稼働
• 2007年　・「不動産コンサルティング入門研修」開講
• 2011年　・「不動産コンサルティング技能登録者」の資格名称を公募により「公認　不動産コンサルティングマスターに決定　　・登録有効期限の設定（５年間）、更新手続の義務化の制度改定　　・「公認　不動産コンサルティングマスター相続対策専門士」認定制度開始
• 2014年　・「公認　不動産コンサルティングマスター不動産有効活用専門士」認定制度開始
• 2015年　・「不動産コンサルティング実務講座」を開講
• 2018年　・既存建物の有効活用コンサルティング「建物エバリエーション・キックオフィエント」実施　 ・不動産業のためのストック有効活用フォーラム（明海大学共済）「建物エバリューシュンコンテストン表彰式」実施
• 2019年　・「不動産有効活用専門士」を「不動産エバリュエy－ション専門士」に改称　　・不動産コンサルティング技能試験合格者の継続学習のため原則５年以内のマスター登録を義務化　 　・不動産業のためのストック適用活用フォーラム２０１９「不動産エバリュエｰション事例コンテスト表彰式」実施 　・コンプライアンス（職業倫理）強化のための公認不動産コンサルティングマスター「倫理規定」改定
• 2020年　・不動産コンサルティングに関する動画配信型セミナーを先駆的に実施（新型コロナウィルス感染拡大への対応）　 ・公認不動産コンサルティングマスター登録制度改定施行（２０１３年決定の更新手続の義務化）
• 2021年　・不動産エバリュエーション専門士コースのカリキュラムを実践型に刷新
• 2023年　・不動産コンサルティング技能試験合格後のマスター登録要件の緩和（実務経験５年又は実務経験３年+講習受講

コンサルティングの事例集

ケース事例

叔母が他界し　代襲相続で相続したものの　旧入居者は既に他界しており身寄りがなかったため　家財道具を含めそのまま放置されている空家　不要な財産だと判断し　地主に買収を願うも鑑定評価を出され、約１，０００万円とのこと・・・・大手不動産業に相談するも「１，０００万円で売るしかない！」や　「場合によっては、７００～８００万円かも！」もう定年前、、、で、この先の近い将来（老後）を考えると　売っても税金等を支払うと　手取の金額を考えると対して残らない・・・・早期退職して起業でもしようかと思うが　不安で仕方ない・・・・

一考察
遺産の処分の問題は今後も増えることが予想されます　

ケース事例

我が家は祖父の頃から続く自営業ですが　商店街のような体質のお店は流行らず　生活も決して楽ではありません　そんな中　母名義のアパートの入居者とトラブルが絶えません　母名義である為　娘である私が入居者に対して強く意見を言うことも出来ず　苦労してます　自営業もそろそろ潮時か？と不安にかられます　アパートの健全な管理を含め　母の負担を肉体的に　精神的に楽にしたいこと　また　家賃収入がそこそこあることにより　所得税等も高いため　経済的にも負担を軽減させたい意向です　母からは祖父が遺した遺産を後世まで遺してほしいと懇願されていますが　何をどの様に始めたらいいのか　またどんなことが出来るかわかりません

一考察
アパートの経営は管理状態により優良資産になります　

ケ－ス事例

叔母から電話があり　叔父が他界したので　書類を送ったので　記名押印後　返送すれば　私と妹に５０万円ずつ振込む....と電話がありました　書類の内容は「全財産を叔母が相続する」という内容でした　叔父はギャンブル好きなこともあり　あまり収入が安定してなかったので　大した財産はないと思っていたところ　色々と不動産を所有していました　さすがに　それは無いだろう？と思い　連絡を取った所　すぐに代理弁護士から電話がありました　姉に聞いた所　叔父と叔母が住んでいた家は　元々父が叔母　叔父と私たち家族で住むために建てたものでしたが　叔父のギャンブル狂いにより　父が私たちを率いて引越し　父から叔母に贈与され　その後　叔母の相続の際に　叔父が相続したようです　先方の弁護士からは　叔母には相当の寄与分があるため　今　合意すれば　姉と私に当初の提示額の倍である１００万円ずつを支払うように叔母を説得する。。。。と言われてますが　如何なものでしょうか？

一考察
相続問題が争族問題になるケースがあります　注意深くコンサルティングをしております

ケース事例

父が他界し　強引な姉と遺産分割について揉めています　私たちが生まれ育った実家は賃貸併用住宅ですが　老朽化が著しく　昭和４０年に新築後　一度もメンテナンスもしておらず　外観も醜いものです　　 父の遺産分割に当たり　現預金は多く残してくれましたが　この実家については　売却し姉と折半する予定ですが　大手不動産業者に依頼しても　建物の老朽化や接道　私道の通行承諾　掘削承諾をはじめ一部借地権が存在することから　９０００万円から１億円程度という査定しか出ませんでした　私自身も曲がりなりにも不動産業を営んでいるので　相場的には理解しています　しかしながら　姉及び姉の夫が「もっと高く売れるはず」と無責任な発言をしており　売却価格も確定せず　そんな金額で受けてくれる不動産業者も、、、、どのようにして　売却すると一番高く売却できるでしょうか？

一考察
売却可能価格のコンサルの必要性は勿論のことですが売却の仕方も考慮する必要があるようです

不動産は、その特殊性により多種多様の問題が発生します

まずはご相談ください

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職場のモラルアップまで　不動産流通業界で働く人の実践！　コンプライアンス

コンプライアンスのチェックリスト（社会倫理）

• お客様の最大の要望は円満な取引であることを理解し　お客様に満足いただけるよう努めているか？
• 自分の親戚や友人の媒介業務をするようなつもりで仕事をしているか？
• 「営業成績にプラスになるから」「上司から言われたから」といったことを理由にして　やってはいけないことをやっていないか？
• 取引終了後　数年たっていて　お客様のクレーム・問い合わせには　誠意をもって対応しているか？
• 重要事項や契約条項の説系はＩＴ化が進んでいる時代を踏まえ　お客様が十分理解できる様に前もって書類を渡しているか？
• その物件を買わない方が要と思われるお客様に自分の営業成績のことばかり考えてリスクに関してアドバイスをすることを怠っていないか？

コンプライアンスは　なぜ必要なのか

コンプライアンスは「法令（宅建業法等）・社内ルールの遵守及び社会倫理に適切な配慮を行い　公正な企業活動を行う」ことです

所属する組織のルール・社会のルールからも

企業人として理念・ビジョン・創業精神を持つことが　規範の遵守に不可欠であることは言うまでもありません

違反すると大きな犠牲が？

不動産流通業界にはトラブルやクレームにつながりやすくコンプライアンスに抵触しやすい要因が内在しています

コンプライアンスに違反しやすい不動産業界の要因とは？

不動産流通業界には　トラブルやクレームにつながりやすく　コンプライアンスに抵触しやすい要因が内在しています　まず　特徴を見てみましょう

要因の1：不動産流通業界は　個人の能力に対して数字での評価がしやすいため　実績重視主義であると言えます　成功報酬部分に重点が置かれているため　成果を急いでしまいお客様第一を忘れてしまいがちになり　業務において契約取得を優先する傾向があります

要因の2：目が行き届かない事業体制　業務面では　一人で一つの取引をすべて行う「自己完結編」です　物件調査から契約締結までの業務を営業マンに一任しているケースが多く　チームプレーでないため　会社や上司のチェックが行き届きにくいということがあります　また　営業所・店舗ごとの管理部門が無いため細部まで業務内容の管理が行き届かない事業体制となっていると言えます

要因の3：人材の流動性が高い 「入社する社員も多ければ　辞める社員も少なくない」ことから　社内の人材は　若い社員で多く占められています　転職が多く人材の流動性が高いということは　知識や経験の蓄積・伝承がしづらいと言えるでしょう

要因の4：他人の所有物を取り扱う　自分では所有することができないほどの高額商品を取り扱います　とは言え　他人の所有物なので実感がわかず　当事者意識が低くなります　要因の1の実績重視主義の影響もあり　責任感が希薄になる傾向にあります

一般業務コンプライアンス

問い：会社のコピー機を私用で使ってもよいか？

答え：会社のコピー機は備品であり　会社の資産です　使用料・用紙代・インク代・メンテナンス代などは会社で支払われてます　それを私的に使用することは　枚数にかかわらず許されるものではありません　モラルを大切にし　公私混同しないように心がけましょう

問い：終業後であれば多少ハメを外して　セクハラも許されるか？

答え：セクハラ（セクシャル・ハラスメント）とは「相手の意に反した性的な言葉を行い　それにより　行為を受けた人が苦痛・不快感を感じること」です　セクハラは人権を侵害する行為であり　終業後も禁止されています「就業後だから」「酔っていたから」などの言い訳は通用しません

問い：パワハラはイジメと同じで　人権侵害に相当するか？

答え：パワハラ（パワー・ハラスメント）とは　一般に　上司が職権を利用して強制的なものの言い方をする　相手の人格を否定する　嫌がらせをする　暴力をふるうなど　本来の業務な範疇を超えた言動のことを言います　これは社員の人としての尊厳を傷つける　許されない行為です　部下への叱咤激励がパワハラにならないよう注意し　働きやすい環境づくりを心がける必要があります

問い：昼休みに社用パソコンでネットトレードをしても良いか？

答え：昼休みとはいえ　就業時間中です　就業時間内は業務に専念すべきであり　ネットトレードやネットサーフィンなどを行うのは就業規則等に違反します　また　社用パソコンは仕事をするためのものであり　会社の費用でまかなわれている資産です　それを私的なことに利用するのは許されません

問い：パソコンソフトを社内で流用するのは違法か？

答え：ソフトウェアをインストールできるのは　使用許諾契約書に記入された権利の範囲内だけです　ソフトウェアは著作物と同じで　権利の範囲を超えて使用した場合は　著作権侵害で罰せられます　「パソコン１台に１ソフト」を厳守してください

問い：自宅のパソコンでリモートワークを行っても良いか？

答え：使用するべきではありません　ウイルス感染や情報漏洩　データ破損など多くのリスクを抱えることになるからです　また　個人情報をＵＳＢメモリなどに保存し持ち出すことも絶対に行ってはいけません　顧客名簿など個人情報が流出すると大きな社会問題となり　会社の信用を失ってしまいます　社外で業務を行なう際のセキュリティ上のリスクを十分に認識しましょう

問い：同窓会名簿を営業用ＤＭに活用するのは問題か？

答え：同窓会名簿は　同窓生が私的に連絡を取り合うために作成されたもの　その目的を逸脱し　名簿の作成に直接に関わっていない会社が　勝手にＤＭに利用することは　倫理にかなった行動ではありません　個人情報保護法では　事業者に対し　個人情報の利用目的を特定し　直接本人から個人情報を取得する場合には利用目的を明示すること　それ以外の場合には公表することが義務付けられています　また　利用目的の達成に必要な範囲を超える場合は　本人の同意を得なければなりません

問い：社内でのアンケート情報の流用は許されるか？

答え：集めた情報を　ほかの目的に利用したり　他部門で流用したりすることは認められていません　一度　会社で集めた個人情報だから　社内で流用する分には差し支えないと考えがちですが　記入した個人はアンケートの特定したことだけを承認しているのであり　目的外に利用するときには　本人の同意が必要です

問い：業務上知り得たお客様の情報を他言してもよいか？

答え：お客様の家族関係　収入や趣味などすべて　業務上知り得たお客様の個人情報に該当します　データバンクに蓄積するなどして　正しく管理することが企業に求められており　社員も絶対に口外してはなりません　個人情報の漏洩によって顧客の信頼を失い　大きなダメージを受けるので　厳しく管理しましょう

問い：警察からの　お客様の個人情報についての照会には答えるべきか？

答え：照会の相手が　たとえ警察や税務署　裁判所などの公的機関であっても　電話（あるいは口頭）のみによる依頼については　情報を提供する義務はありません　個人的に職権を利用しているか　警官を名乗った詐欺である可能性もあります　電話や口頭ではなく　根拠となる法律を明示し　公印を押した書面で照会を依頼された場合であっても　上司を通して法務担当部門や顧問弁護士などの専門家に相談し　どう対応するか検討すべきです

問い：複数の人へ一斉にメールする際に　注意点はあるか？

答え：メールアドレスも個人情報にあたり　メールを送付する際には　受け取った側が自分以外の送り先のメールアドレスを絶対に読み取れないようにする必要があります　"Ｂｃｃ”は　そのメールが届けられることを他の人（送り先）に知らせたくないときに用いるもので　一斉送信ではこれを使うようにしましょう

問い：集金したお金を　一時的に私的に流用してもよいか？

答え：たとえば集金などでお客様からお金を預かった場合　それはあくまで会社のお金であり　個人のものではありません　それを流用するのは　少しの間であったとしても　また　すぐ返してバレなかったとしても　業務上横領と同じことです　会社のお金を個人的に流用するのは　犯罪の一歩と認識しましょう

問い：講演や取材の謝礼は　個人的にもらっておいてよいか？

答え：講演や取材への対応については　原則として社内ルールに従いましょう　講演料等に関する取り扱いは　企業にとってさまざまに決められています　金額の多寡にかかわらず　あるいは現金ではなく商品券など金券類であっても　会社に提出するよう求められる例もあります　菓子類などの謝礼でも会社に報告するようにし　常に透明性を心がけて下さい

問い：頼んでない雑誌なら　代金を支払わなくてもよいか？

答え：勝手の送られてきている雑誌であれば　代金を支払う義務はありません　総会屋などの反社会的勢力が真っ当そうな団体名を名乗り　不要な雑誌を送り付けてきている場合があるので　注意が必要です　請求書を送付されてもすぐに支払ったりせず　上司に相談し　会社として対応しましょう　日本経団連の企業行動憲章では　反社会的勢力の雑誌も購入　その雑誌への寄稿・協力を禁じており　法的にも　社会的にも問題となる事柄です

問い：職場で選挙活動をするのは問題か？

答え：お客様や得意先からの依頼があってっも　特定の候補者のパンフレットを職場に置いたり　スピーチを受け入れたりするのは適当ではありません　会社ぐるみの選挙活動は　憲法違反（社員の思想信条の自由を侵害）　公職選挙法違反（職位を利用した強制的な投票の指示など）　政治資金規正法違反を問われかねません　また　執務時間中の政治活動・宗教活動は就業規則等で禁じられている場合も多くあります

問い：宣伝でライバル会社をけなしてもよいか？

答え：「宣伝活動は公正でなければいけない」が基本であり　社会常識です　これを外すと　世の中の目は厳しく　会社の評判を落とすことになります　比較広告は認められており　公正な方法で比較して　他社の商品に比べて「〇〇が何％アップ」などと　客観的に実証された内容を正確・適正に表示するのはかまいません　また　自社の以前の商品に比べて「何％アップ」などという表現も使えます　しかし　他社や他社の商品を誹謗中傷するのはルール違反です

問い：クレームに個人的に対応するのはよいことか？

答え：多くの会社では対応マニュアルを作成しており　クレームに応える権限者が決まっております　個人の勝手な判断で対応することは認めていません　あらかじめ指示された範囲内であれば　自身で対応するようにし　それを超えたものは「私では直接お答えできませんので　後ほど　担当のものからお答えします」」と対応するのが正しいでしょう

問い：お客様の声は上司に伝えるべきか？

答え：お客様からいただいた情報は　噂であれ　苦情・不満であれ　上司に報告するのが原則です　お客様の声を直接に聞いた時は　答えられる場合は答え　答えられない部分は「後ほどお返事します」と返答して　上司に報告します　苦情・不満などは　特に貴重なアドバイスと捉えて　すすんで上司に報告し　素早い対応を心がけましょう

問い：会社にとってまずい情報は　公開を遅らせたほうがよいか？

答え：会社の業績や評判にかかわるミス　消費者や社会に悪影響を与える情報については　いち早く公開すべきです　意図的に隠し　それが内部告発などで明らかになった場合は　それがいつ起きて　会社にとしていつ認識したかが問題になり　”会社ぐるみ”の隠ぺいともなされ　厳しく非難されます　情報公開は　可能な限り迅速に行うのが減速です

問い：内部情報をもとに自社株を購入してもよいか？

答え：株価に影響を与えるような重要な情報を　広く公表される前に入手したその会社の関係者が　自社株を売買し利益を得ることは　インサイダー取引にあたります　そうした行為は　証券市場の公正な取引を害することになるため　金融商品取引業で規制されています　自分の名義ではなく　妻など家族の名義であったとしても　本人自身が自社株を購入したとみなされるので注意が必要です

問い：一部の投資家との親密な関係は大丈夫か？

答え：もし株価に影響を与えるような重要情報を漏らし　それにもとづいて投資家が株式を購入すれば　インサイダー取引の疑いがあります　情報を漏らした本人は　株を買わなければインサイダー取引に該当しませんが　個人の判断で特定の相手に機密情報を与えるもは守秘義務違反になるでしょう　投資家に　情報を優先的に与えることは許されません

問い：株主の苦情に　たまたま電話に出た社員が対応してもよいか？

答え：多くの企業で　株主・投資家に対しては　消費者向けほどには電話を受け付ける仕組みが整ってないようです　電話に出た社員が一般株主の問い合わせや意見に対して　いい加減に返事することがあるとしたら　越権行為です　担当部署に連絡し　きちんと対応することが求められます

問い：業界人としてＳＤＧｓの目標達成に取り組むべきか？

答え：長期化するコロナ禍や物価高などにより　社会課題がさらに悪化しています　家　職業　街など　生活の基盤に直接携わる不動産業従事者だからこそできることがあります　廃材は　不動産業・建設業が一番多く出しています　業界人の責務として　ＳＤＧｓの本質を考え　身近な小さなことからでもよいので実践していくことが大切です

問い：冷暖房の温度設定に配慮は必要か？

答え：「冷房の温度を高めに」「暖房の温度を低めに」心がけることで　　オフィスの電力使用量を節約して　地球温暖化の防止に貢献できます　快適な室温で仕事をしたい気持ちはわかりますが　ＣＯ2排出量の低減は　事業所（会社）だけでなく　一人ひとりの社員に課せられた未来に対する責任です　クールビスでは礼を失した格好にならないように注意しましょう

実績重視主義

〔ｃａｓｅ〕
営業マンＡ君は「この契約がダメになると今月は成績が悪くなるので　困るなあ」と思いながら　買主のローンの借入申込に立ち会いました　その際　買主にある病歴があることがわかり「その病歴は告知しない方がいいですよ」と　団体信用生命保険の不告知誘導があることを言ってしまいました　後日　気になった買主本人が銀行に「大丈夫でしょうか」と確認したところ　告知義務違反でローンが不可となり　契約は不成立になりました

〔study〕トラブルの原因は「せっかく　まとまりそうな契約が団体信用生命保険への病歴の告知でローンが不可になり　不成立になると困る」という契約優先主義によるものです

団体信用生命保険への告知に関し　媒介業者側の権限は一切ありません　トラブル事例を社内公開し　情報を共有して　営業マンの一切の判断を禁止しましょう　団体信用生命保険について正しい知識を得ましょう

〔ｃａｓｅ〕
買主のＢさんは「家で仕事をするため　静かな環境のマンションを紹介してほしい」と媒介業者に依頼し　「ここなら静かですよ」とすすめられて購入しました　ところが入居後　上階から騒音が激しくて我慢できず「購入目的に合いません」と業者に申し出ました　実は　このマンションは相続物件であり　売主は住んでおらず　上階の音については知りませんでした　Ｂさんは「いまさらそんなことを言って」とますます媒介業者への不信感を強めました

〔study〕営業マンは　契約取得優先あまり　不確実なことを確実だと明言し　しかも　上階からの騒音の有無についてまでは調査していませんでした　一般にはそこまでの調査義務はありませんが　契約を急ぐあまり「静かなこと」をセールスポイントとしたことが問題です　そもそも買主が求める静かな環境の基準が曖昧ですし　騒音の捉え方は人によって違います

主観的価値判断に関わることや調査しきれないことについては　依頼のあった時点で判断基準はできないこと　調査できないことを明言しましょう

〔ｃａｓｅ〕
営業マンのＣ君は　一戸建の買主から「敷地の南隣にある空き地は　将来何か建築されるのですか？」と聞かれました　Ｃ君は　土地の形状が悪く　中高層の建物は作りづらいと思ったので　この空き地にはまだ何も建たないだろうと自己判断しました　契約をあせっていたこともあり　調べもせずに「何分何も建設される予定はありません」と説明してしまいました　ところが　引渡し後まもなく　隣地にマンションが建築され始め　買主から損害賠償請求を受けました

〔study〕原因は　契約取得優先のあまり　調査もせずに不確実なことを断定的に言ったことにあります　調査すればすぐにわかることなので「知っていて嘘をついた」と非難されてもしかたがありません　お客様が何を気にされていたかを考えず　いい加減な対応すると　結果的に嘘をついてしまうことになります

「知っていて嘘をついた」「知っていて黙っていた」「調査すればわかるのに　調査しなかった」と受け取られることはすべての問題です

〔ｃａｓｅ〕
売主　買主ともに忙しく　一堂に揃う時間がないので　営業担当のＤ君は持回り契約を行いました　買主から先に契約の手続きを行いましたが　その際　契約を確定させたいという気持ちもあり　手付金を預かってしまいました　ところが　売主は　買主に対してあまりよい印象を持っていなかったので　先に買主の署名と捺印がしてあるのを見て「この買主との契約は取りやめたい」と　手続きを拒否したため　トラブルとなりました

〔study〕原因は　契約を急ぐあまり　持回り契約を行ったことにあります　また　持回り契約における社内ルールが徹底されていませんでした　当事者が揃わないことによるリスクから　持回り契約を営業マンから持ちかけることは厳禁です

持回り契約は原則禁止し　もし持回り契約を行う場合は会社の許可制とし　売主から手続きをするようにしましょう

〔ｃａｓｅ〕
営業マンのＥ君は担当している受託物件が多く　忙しい日々を送っています　インターネットの物件紹介サイトで媒介物件の広告表示を行っていますが　いろいろと雑務に忙しく　ついチェックをサボりがち　ある物件がすでに成約したのに　抹消しないというミスを引き起こしてしまいました　そのため　実際には売り出していない物件を広告に出す　いわゆるおとり広告となってしまい　不動産公正取引協議会より文書勧告を受けました

〔study〕原因は　広告掲載に対するチェック体制が整備されてないことにあります　今や　インターネットで物件を探すお客様は多くいらっしゃいます　再発を防止するため　不動産広告マニュアルを作成する　インターネット広告は２週間で自動的に抹消されるシステムにするなど対策が必要です

業務フローと責任体制を明確にし　ダブルチェック体制を基本としましょう

〔ｃａｓｅ〕
営業マンのＦ君は　弟夫婦からマンション購入の依頼を受けました　身内ということもあり　はりきって　ある物件を売主との指値交渉の末に契約をまとめました　ところが　売買契約締結後に買主がＦ君の身内であることを売主が知り　売主から「買主にとって有利なように話をまとめたのではないか？」と苦情を申し立てられてしまいました

〔study〕契約者が営業マンの身内であった場合の社内ルールが整備されていなかったことが原因です　利益相反となるおすれもあるので　身内が契約の当事者となる場合は　会社に届けるなど　ルールが必要になります

身内が契約の当事者となる場合の社内ルール　契約当事者への通知の義務化　通知のタイミング等を整理しましょう

〔ｃａｓｅ〕
中古一戸建ての媒介業務で　契約時には気が付かずにいましたが　買主が入居後「どうもドアが閉めづらい」と不審に思い　業者に調査して貰いました　すると　建物に傾きがあることが判明しました　売主は傾きには気がつかなかったと言っています　建物の傾きは地盤の不同沈下によるものでしたので「しっかり調査してないのではないか」と業者の調査責任を問われ　買主に損害賠償訴訟を起こされました

〔study〕原因は　契約を急ぐあまり　丁寧な物件調査が不足していたことにあります　お客様の立場で　当事者の目線で調査する必要があります　戸を開閉してうまく閉まらない場合は　傾きを疑わなければなりません　疑いがあった場合　地盤の不同沈下の可能性があるので　専門家に見て貰いましょう　不同沈下の場合　建物の手入れだけでなく　地盤改良　基礎のやり直し等　多額の費用がかかることもあるので　注意しましょう

身内が契約の当事者となる場合の社内ルール　契約当事者への通知の義務化　通知のタイミング等を整理しましょう

目が行き届かない事業体制

〔ｃａｓｅ〕
居住用物件の媒介業務でのこと　地方行政の条例が変更になり　その物件は建て直すときには　建て直す前の状態と同じには建てられない既存不適格建築物となってしまいましたが　媒介業者が気がつかないまま半年が経過し　お客様はそのまま契約してしまいました　当然のことながら　重要事項説明義務違反となりました　変更から半年もたっていたこともあり「半年間わからないわけがない　悪質だ！」と買主から損害賠償を請求されました

〔study〕全国対応の法令関係のチェックは　本社ベースでしっかり行っているものの　地方の条例は各営業所任せになっている場合があります各営業所によって対応が異なるため　チェック機能がうまく働かず　深刻な問題につながってしまうこともあります

営業所ごとに　月初めに必ず条例をチェックすることについて　変更があった場合は　条例のコピーを入手するなど資料の整備を徹底しましょう

〔ｃａｓｅ〕
宅建士のＥ君は　重要事項説明を行う前日に　宅建士証の更新手続きを忘れていて期限が切れているのに気がつきました　上司に相談して怒られることを考えたらめんどうになり「まあいいか」とそのままにしてしまいました　更新せずにお客様に重要事項説明を行い　Ｅ君の取引士証を見たお客様が　期限が切れているのに気がつき「たるんでいるのではないか！」とクレームを受けました　その結果　国土交通省より会社が処分されました

〔study〕原因は　期日管理体制が　営業所ベースできちんとされてないことにあります　

うっかりではすまされないミスなので　宅建士証の有効期限について　営業所においても　期日をきちんと管理しなければなりません　また　宅建士の業務の重要性を再度認識するよう徹底しましょう　営業所で期日管理の一覧を作成し　ダブルチェック体制をとりましょう

〔ｃａｓｅ〕
宅建士のＧ君は　宅建士証の更新をうっかり忘れていました　買主へのＩＴ重説の際　困ったＧ君は　宅建士証の有効期限をさりげなく指で隠して画面上に提示しました　同席した宅建士の先輩はその行為に気付きました　　　　買主のお詫びした上でＢ　あらためて　先輩が記名した重要事項説明書に基に　先輩がＩＴ重説を行いました　その後　Ｇ君は　先輩より「宅地建物取引業法違反になるところだった　何より　　顧客への信頼を失うあうまじき行為だ」と厳しく注意を受けました

〔study〕宅建士証の有効期間の更新をしなかった場合　その宅建士証は有効期間の満了をもって失効します　宅建士としての業務を継続するには　新たに宅建士証の交付を受ける必要があり　新しい宅建士証が交付されるまでは　重要事項説明を行うことも出来ません（宅建業法第３５条「重要事項の説明等」違反）

「ＩＴ重説だから見つからないだろう」との安直な考えでＧ君が行った行為は　先輩の言うと通り　宅建士としてあるまじき行為です　そもそも宅建士証の更新を忘れてしまうと　自分自身だけでなく勤務先にも迷惑をかけてしまいます　更新忘れにも十分注意しましょう

〔ｃａｓｅ〕
Ｋさんは　家族で共用するパソコンをリモートワークで使用していました　ある日　顧客から「あなたからウィルス付き電子メールが送られてきた」と苦情がありました　慌てたＫさんがパソコンのウィルススキャンを行うと　Ｋさんの息子がダウンロードした音楽データのファイルが原因でマルウェアに感染していることがわかりました

〔study〕家族で共用するパソソンをリモートワークで使用することは　家族の誤操作による情報漏洩やデータ消失　家族がダウンロードしたフリーソフトからのウィルス感染など　セキュリティ上　非常に大きなリスクを伴います　やむを得ず　家族で共用するパソコンを使用する場合は　リモートワーク専用のアカウントを作成し　アカウントの共有はしないことで　家族の誰かがウィルスに感染したとしても　影響が及ぶ可能性を低くすることができます　

しかし　業務で使用するのですから　安全を優先し　リモートワーク専用のパソコンを用意することをおすすめします

〔ｃａｓｅ〕
媒介業者Ｆ社の営業マンは　買主から解体業者の紹介依頼を受けました　買主は古家付き土地を購入し　いったん更地にして新築住宅を建てる予定です　営業マンは個人的裁量で実績のない業者を紹介しました　１年後　新築住宅を着工する際　残材が地中に埋設されていることが判明しました　そのときの解体業者はしでに倒産し　Ｆ社の当時の営業マンも退職しており　業者を紹介したＦ社に損害賠償請求訴訟が起こされました

〔study〕営業所内で業者を紹介していた事実を把握できてないことに問題があります　業者を紹介する場合　必ず相手会社との業務委託契約の締結を条件とし　個人的な業者紹介は禁止しなければなりません

会社として紹介する場合　紹介手数料等が発生しますが　個人の裁量ではなく　会社の責任での行為となるので　お客様にとって安心できるシステムとなります

〔ｃａｓｅ〕
地元では浸水が想定される区域として知られた場所でしたが　売主はその場所に一度も居住しておらず知りませんでした　また　水害ハザードマップに関する調査が重要事項の説明事項ではないと思い込んでいた営業マンは調査を行っていませんでした　しかし　行政が洪水浸水想定区域図等を基に作成した水害ハザードマップには　浸水が想定される地域として明示してありました　入居後まもなく大雨が降り　車両保険に入ってない買主の車が冠水し　廃車となり　媒介業者として責任を問われ　損害賠償を請求されました

〔study〕原因は　2020年8月に宅地建物取引業法施行規則の一部改正により　「不動産取引において水害ハザードマップに於ける対象物件の所在地を事前に説明すること」と義務づけられているにもかかわらず　市区町村が作成する水害ハザードマップなどで浸水が想定される地域として指定されてないか　確認をしなかったことによる営業マンの調査漏れです

裁判で争えば説明責任を問われ　業法に抵触する可能性が高く　損害賠償の支払いをせざるを得ないケースです売主が知らない事でも宅建業者として調査することが義務付けられていることです　水害ハザードマップでの確認を徹底しなくればなりません

〔ｃａｓｅ〕
買主は住宅建築の目的で　高台にある住宅地の更地を購入しました　その際に　営業マンは「建築する場合は　がけ条例により建築規制があります」という一般的な法令説明のみで　その土地のよう壁について具体的な説明をしませんでした　引渡し後　買主から「がけが危険なため　よう壁をやり直さない限り建築工事の許可が出ない」として　媒介業者の説明責任が問われ　損害賠償金を請求されました

〔study〕原因は　営業マンの説明不足にあります

また　法令説明は一般的な説明ではなく　実際の手続き　許可条件　許可されなかった場合の措置など具体的に説明することを徹底しましょう

〔ｃａｓｅ〕
「忙しいから代わりに書いておいてくれませんか　特に何もないから」と　売主が作成すべき物件状況等報告書を営業マンのＧ君が代筆するよう頼まれました　ところが　後日その内容に誤りがあることが判明し　売主はＧ君が勝手に書いたものであるとして　結局　媒介業者の責任とされてしまいました

〔study〕原因は　代筆することがトラブルの元になることへの意識の低さにあります　ことわりもなく種類を作成することは　志文書偽造およびその行使となり　犯罪となるので　社内で代筆禁止を徹底しなければなりません

物件状況等報告書は　売主にとって大変重要な書類です　売主から代筆を求められることがありますが　書類の目的を売主に説明して　売主自身に作成してもらうようにしましょう

人材の流動性が高い事業体制

〔ｃａｓｅ〕
Ｉ君は中堅の営業マン　年収を多くしたいと思い　歩合給の比率の高い会社（甲社）に転職しました　転職先でＩ君は　以前勤務していた乙社の顧客リストを使用し　現会社（甲社）の物件の案内状を送付しました　すると乙社のお客様より「甲社は私が購入希望があるとどうして知ったのか」と個人情報保護法違反のクレームとなりました　乙社に比べ甲社は強引な営業をするというイメージがあり　顧客の不安感を煽ったようです

〔study〕営業マンの個人情報に対する意識が低く　顧客リストは会社のものであるということについての意識が不足しています　顧客リストは退職時に返却・廃業を義務づける　退職時に情報保護の誓約書を提出させるなど規定して　意識を高めていきましょう

また　個人情報以外にも　現在の会社の機密情報や独自のノウハウは会社が資金と労力を使い　獲得した会社の財産であり　流用することも許されません　これからは　長年かけて築づき上げた財産なのです　場合によっては　営業秘密の不正使用などで訴えられる可能性があります

〔ｃａｓｅ〕
新築マンション竣工１年前に契約したＪ子さんは　独身のキャリアウーマンでした　契約締結後　Ｊ子さんは　転職したばかりで自分より年収の少ない男性と結婚しましたが　営業マンはＪ子さんから何の報告も受けずに　契約から１年後にそのまま引き渡しました　後日　住民票を確認した銀行より　ローンを否決する案内がありました　女性が結婚した場合　ローン審査の内容基準が異なり　否決されたのです

〔study〕原因は　営業マンが購入者の属性の変化を察することができなかったことにあります

買主と営業マンの連携に密にし　ローン利用者の属性に変化があった場合は　必ず営業マンの連携に申し出て貰いましょう　営業マンはまめにコミュニケーションをとり　お客様の行動を察することも大切です　また　ローン条件についての情報はしっかりと把握しておきましょう

他人の所有物を取り扱う事業体制

〔ｃａｓｅ〕
ある売主が「半年以内に必ず売り切って下さい」と専任媒介契約で自宅の売却を依頼して来ました　ところが　半年たってもいまだに売却の見込みがたちません　売主は店長にもクレームを言いましたが　営業マンからの報告が正確に店長に上がってないようです　媒介契約は　１０月の中旬に取り交わしたにもかかわらず　後日売主に送られてきた契約書の日付は　１１月１日になっていました　宅建業法第３４条（取引態様の明示）に抵触する可能性も大であり　媒介業者が買い取ることになりました

〔study〕売却依頼者へのフォローなどを営業マン一人に任せてしまうと　問題が起こった際に　周囲は気づきにくくなります　たとえ店長が別件でコンタクトをとっていたとしても　特段この物件の売却に関しての不満が出ていなければ　媒介の日付がずれに関しても把握できません

お客様からの信頼を失うことになりかねませんので　必ず管理職のチェックを受けましょう　また　営業マン任せとならないように管理職がチェックできる管理体制を整備しなければなりません

〔ｃａｓｅ〕
営業マンのＨ君は　空き家の売り物件の鍵を売主から預かっていました　他業者から物件案内の要請がありましたが　都合がつかず　その他業者に鍵を貸し出し　単独で案内を行ってもらいました　ところが　たまたま空気の入れ替えにやってきた売主とそこで鉢合わせしてしまい　鍵を他業者に貸し出したこと　事前に売主に案内の承認を得なっかったことの苦情を申し立てられました

〔study〕決済時において　鍵の受取が物件の引渡しを象徴しているように　鍵を預けるということは所有者からすると”資産そのものを預ける”ようなものです　鍵は大事な預かり物であるにもかかわらず　気軽に貸し出しして売り物件を単に一在庫商品として扱っているのもかかわらず　気軽に貸し出しして売り物件を単に一在庫商品として扱ってしまうことはお客様の信頼を裏切る行為です　

鍵の貸し出しは原則禁止する　鍵を貸し出す場合はルールを整備するなど対応しましょう

"賃貸住宅のチャッチフレーズは『管理業者選びから』”

契約期間中業務

• 建物維持管理業務...法定点検項目・実施時期の確認　貸主に法定点検実施の連絡　外部点検業者等の手配　室内の設備点検等を行う場合は借主との点検日時の調整等
• 賃料等収納業務...契約条件に従い賃料を徴収　賃料の収納状況を借主ごとに記録　貸主に清算書を送付　徴収した賃料から費用等を差し引いた金額を貸主に送金等
• クレーム対応業務...設備故障等の対応（建物維持管理業務）　騒音トラブル対応（状況の確認の為のヒアリング）　構造的な問題の場合　構造的な問題がない場合等
• 巡回清掃業務...定期巡回点検業務（点検項目リストの作成　管理物件の定期的な巡回確認　建物や設備等の記録作成保存）清掃業務管理物件の清掃箇所内容等の確認等
• 提案業務...空室対策等の提案（現行賃料が適正確認　ターゲットを明確にする　現状の物件価値と賃料が合わない場合のアドバイス等）

契約期間満了・更新時業務

• 普通借家の場合更新意思の確認による手続
• 期間満了による再契約意思の確認による終了
• 定期借家の場合再契約意思の確認による再契約手続

契約終了時業務

• 明渡し日等の調整
• 立会い・現状確認・明渡しの実施
• 原状回復費用の確定
• 敷金返還・費用の清算

原状回復工事等の手配

• 原状回復工事内容の確定+グレードアップ等の工事の検討
• 施工業者からの見積書の検討
• 施工業者への発注
• 貸主との費用の清算

空室維持管理業務

• 定期清掃...敏速に対応できるよう常に物件を清潔に保つ（op）
• 防犯...不審者の出入り等が発生しないように防犯対策(op）
• 劣化防止...空室に損害が生じていないか確認(op）

こんな時どうする

〔Q1:ペット飼育特約〕
ペット飼育が可能な物件において　飼育可能なペットの種類を限定する特約することは可能でしょうか？この特約に違反した場合は、賃貸借契約を解除出来るでしょうか？

〔A1〕ペットの飼育を禁じる特約は勿論　ペット飼育可能な物件の賃貸借契約において　飼育可能なペットの種類を限定したり　絶対的に禁止されるペットと承諾を得れば飼育可能なペットに区分される特約も有効です

ただ　この特約に違反しただけで当然に賃貸借契約の解除が認められるわけではなく　貸主と借主との間の信頼関係を破壊するような背信性が認められる場合（例えば、飼育の必要もないのに飼育し　貸主において何度も飼育を止めるように注意したのに耳を貸してこなかった等）に解除が認められます

〔Q2:制限行為能力者の契約〕
未成年者を借主として賃貸借契約を締結する場合に　気を付けなけらばならないのは　どの様なことでしょうか？

〔A2〕未成年者との契約でも有効に成立します。しかし　親権者の同意を得てない場合、未成年者側から成立した契約を取り消すことが出来るので　未成年者と契約する場合は　賃貸借契約締結について親権者の同意を得ることが重要です

または　より簡潔に　未成年者の親権者を代理人として契約する　すなはち　借主欄に未成年者の親権者（両親）が未成年者代理人として署名押印するという方法もあります

〔Q3:保証委託の契約〕
令和2年4月1日よりも前に契約した賃貸借契約について　保証委託契約は旧法のまま更新しました（新法施行後、保証人から署名押印をもらわず　更新時期が経過しました）　その後　連帯保証人に変更が生じましたが　保証委託契約の変更や覚書を締結する場合は　限度額を設定しないといけないでしょうか？

〔A3〕新規の連帯保証人にとって　新法施行後に保証委託契約を締結するので　新法の適用があり　極度額を設定する必要があります。

このことは　賃貸契約とは別の保証委託契約であることを意味します

〔Q4:契約解除〕
借主が騒音や悪臭等を発生させている場合、迷惑行為により賃貸借契約を解除出来るものはどの様な場合でしょうか？

〔A4〕借主が　近隣者が一般的に我慢することが出来ないほどの騒音や悪臭を発生させ　多大なる迷惑をかけている場合は　貸主としても借主との正常な賃貸借関係を維持することは著しく困難となるので　貸主と借主との間で信頼関係を破壊するものとして　賃貸借契約を解除することが可能と考えられます

〔Q5:債務不履行解除〕
賃貸借契約において　賃料を1回でも滞納すれ解除することが出来るのでしょうか？

〔A5〕契約において債務不履行がある場合　債務の履行を催促した上で契約の解除をすることが出来ます　しかし　賃貸借契約において　賃料の支払いを怠ることは借主の債務不履行ですが　賃貸借契約は信頼関係に基づく継続的契約であることから　解除が認められるには　契約上の定めにかかわらず　単に債務不履行の事実だけではなく　更に信頼関係を破壊する事情が必要とされています

諸事情にもよりますが　一般的には　賃料を１回滞納しただけでは信頼関係を破壊するには至っておらず　３回以上滞納した場合に信頼関係が破壊される事情があり　解除がみとめられるケースが多いと考えられます

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”売却と購入は慎重にしたいものです”

不動産取引の心構え　～取引のポイント～

購入予定の不動産を知る

[1]重要事項説明書で確認する

不動産業者（以下「宅建業者」といいます。）取引の媒介（仲介）・代理をするとき、又は自ら売主のときには、契約が成立するまでの間に　物件の内容（所有者　所在　大きさ　権利関係、物件の状況等々）や取引の条件などを記載した「重要事項説明書」を作成して説明することが義務付けられています　この重要事項説明書により購入予定物件　購入条件等の詳細な内容を知ることができます　もっとも　買主にとって重要な購入の目的・条件が、法律上の説明条項となっていないこともありますので　購入目的や条件はあらかじめ依頼する宅建業者に明確に伝えておきましょう　そうすることで　関与する宅建業者が必要な説明を行うべきとされる場合が多いと考えられます

[2]自分で購入予定物件・周辺環境の調査確認をする

購入のための情報収集は　原則　買主の自己責任です　宅建業者の重要事項説明書は万能ではありません　購入予定物件の状況や周辺環境については　必ず　買主自身において現地調査を行い　物件に問題などないか　騒音や悪臭等住環境に影響のある施設等が近隣にないかなどについて　しっかり調査し確認をしましょう

契約条件を知る

売買価格は？手付金は？代金の支払時期・方法は？引渡しの時期は？付帯設備は？・・・取引をするにあっては　売主と買主間の契約条件を決めます この契約条件は 購入する条件により決めておくべきことも様々です 通常 関与する業者が 契約条件を定めた契約書の案を作成しますが 契約にあたっては 自分でその内容をチェックし確認する必要があります”知らなかった・わからなかった”などは通用しません また 口約束は後で否定されるなどトラブルが発生するおそれがあります 大事な約束事は書面にしておきます

契約の決断する

売主と契約条件について　合意したら　いよいよ契約を締結します　調印する前に　いまいちど契約書の条文を確認し　自分の責任で契約の締結をします

★売主の義務と買主の義務

売主・買主双方は　契約書で約定したそれぞれの義務を履行することになります　売主の義務は　買主に対して契約の内容に適合した物件を引渡し　完全な所有権を移転することです　一方　買主の義務は代金の支払をすることです　買主にとっては　特に　資金計画が重要となります　契約で約束した支払日に代金を支払うことが出来るように準備しなくればなりません

契約解除の方法を知る

[1]解除する

契約の成立後に　契約を最初からなかったことにすることを契約の解除といいますが　契約の解除には　例えば　買主が手付を放棄して契約を解除する手付解除　売主が手付の倍額を返還して契約を解除する手付解除　買主が　予定していた融資が受けられなくなり契約を解除するローン利用特約による解除　相手方（売主または買主）が契約の義務を履行しないことによる違約解除　その他合意解除などがあります　契約の解除についてはお尋ね下さい

[2]解除による損失

契約の解除より　手付金が戻らなかったり　違約金や損害賠償の請求を受けるなどの大きな損失が生じることのありますので　注意と覚悟が必要です

不動産取引の一般的な流れ

• 不動産を売るときのポイント

  １.売却までの流れ

  売却相談・・・宅建業者に価格その他について相談します

  物件調査・・・宅建業者が売却予定物件を調査します

  価格査定・・・媒介（仲介）業者から査定した価格が提示されます

  媒介契約の締結・・・媒介契約を締結して　売却の依頼します

  広告（番倍活動）・・媒介業者は買主を探すための販売活動を行います

  契約交渉・告知・・・購入希望者と契約条件について交渉します

  売買契約の締結・・・契約条件について買主と合意できたら契約をします

  決済・引渡し・・・売買代金の受領と同時に買主に物件を引き渡します

  ★価格について

  価格には　取引の流れのにより　次のようなものがあります

  ➀売却希望価格・・・売主の売却希望価格（通常　査定価格を上回ることが多い）

  ➁査定価格　　・・・媒介業者が「価格査定マニュアル」などに基づいて査定した価格

  ➂売出価格　　・・・➀➁の価格を協議の上【決定した市場への「売出価格」】

  ➃購入希望価格・・・交渉の結果　売主・買主間で合意した「売買（契約）する価格」

  売出価格で売却できることもありますが　購入希望者は少しでも安く購入したいので　購入希望者から売出価格より低い「➃購入希望価格」が示されるのが通常です 売買価格は交渉により決まります　媒介業者が双方の希望を相手方に伝えながら調整・交渉しますが、価格の合意ができなけえば契約は出来ないことになります

  ２.トラブル防止のための告知と確認

  不動産の種類・品質について　契約の内容に適合しないものを売主が買主に引渡した場合（例えば　売買により引き渡した既存住宅に　契約で予定してなかった雨漏りがあった場合）　売主は　買主から　修補等を求められたり　場合によっては　損害賠償請求や契約の解除が求められます　契約不適合に関するトラブルは多く発生しています　取引の実務では　一般的に媒介（仲介）業者は　売主に告知書（物件の状況等の報告書）の作成協力をお願いしています　売主は　知っている欠陥・不具合等がある場合は　告知書を通じてこれらを漏れなく買主に告知するとともに　告知した欠陥・不具合等を売主・買主双方が確認を行い　そのまま引き渡すか　修補して引渡すかなどを含め　売買契約の内容とすることが　トラブル回避の観点から重要です

  ３.こんなトラブルに注意

  ➀不当に安い金額で売らされた

  面識のない業者から突然に電話があり　現在は使用してないマンションや一戸建て住宅を「買い取るので　売って欲しい」と言葉巧みに勧誘され　近隣相場より著しく安い不当な金額で契約をさせられたなどのトラブルがあります　高齢の方が狙われやすいので注意が必要です　不動産を売るときは　１．の手順で行うようにします

  不動産を買うときのポイント（購入計画）

  １.どの場所の、どんな家に住みたいのですか

  交通の便、買物・学校・病院・公共施設などの利便施設、住環境、地域の発展性など・・・　どこに重点をおきますか　すべての条件を満足できる条件を探すことは困難です　優先順位をつけましょう　一戸建てにしますか？　マンションにしますか？　新築ですか？　中古ですか？　広さや間取りは？　将来のこともよく考えましょう

  ２.予算は？　どれだけの返済が可能ですか

  必要な資金は　購入資金だけではありません　登記費用　火災保険料　住宅クローンの諸費用　不動産取得税などの税金　引越費用　媒介報酬（手数料）などの最低限必要となる費用　さらには照明器具　カーテン　家具の買換え　その他いろいろな費用がかかることに注意が必要です

  資金計画は　確実に　余裕を持たせて行いたいものです　金融機関等からの借入計画は　借入可能額ではなく将来にわたって返済可能な額にすることが大切です

  ３.買換えのときは

  買換えのとき　つい購入物件に目がいきがちですが　手持物件は売却できますか？　仮に「購入」を先行きするにも「買換え特例」は入れてらりますか

  不動産を買うときのポイント（情報収集）

  １.物件の情報を集める

  住宅の購入を計画するときは　まず多くの情報を収集することから始めましょう　情報は　新聞広告・折込チラシ・住宅情報誌・インターネット（不動産情報総合サイトの不動産ジャパン等）・店頭広告などから収集できます　しかし　広告のキャッチフレーズやイメージ写真などに惑わされないよう　冷静にチェックしましょう

  ２.オトリ広告に注意

  不動産広告の内容や表現の仕方などは　「不動産の表示に関する公正競争規約」により規制されています　ところが　現実には不当な広告も多く見受けられます　そのうち　特に悪質なものはオトリ広告です　おとり広告とは　➀売るつもりのない物件　➁売ることのできない物件　➂実際にありもしない物件で客を集めるだけを目的とした広告です　これらは　広告につらされてやってきた客に「その物件はもう売れてしました　別のよいものをお見せします」などといって　まともに広告したもでは客がつかないような物件をことば巧みに売りつける手口です　不動産には「格安物件」や「掘出し物件」はありません　怪しい広告には手を出さないよう心がけましょう

  ３.よい広告とは

  それは　正確で情報量の多い広告です　周辺環境・利便施設・公共機関・交通（通勤・通学時間帯の所要時間など）など　生活に必要な多くの情報が掲載されているものは良い広告と云えるでしょう

  ４.現地調査・確認のポイント

  物件について　宅建業者からいろいろな説明を受けると思います　納得いくまで説明を求め　その上で自分の目と足で確かめることが大切です

  ➀通常の交通機関を使って行く

  自分の足で最寄り駅やバス停を確認しながら　現地に行きましょう　車に乗ったのでは　交通の便や現地までの実際の所要時間がわかりません　駅・バス停等から現地までの「徒歩〇分」の表示は　道路距離80ｍを1分で計算しています　実際に何分かかるのかは確認してください　歩くと商店街の様子や街並みも確認できます　車の中からでは見えないものにも気づくでしょう

  ➁現地には二度以上行く

  現地や周辺の状況は　曜日・時間・天候等によっても違います　雨の降る日や休日以外の日にも現地に行きたいものです

  ➂近所や地元の人にもいろいろ聞いてみる

  夜間の交通・商店街の営業時間・建物の評判など　その土地に住んでいる人に聞くといろいろな情報が得られるはずです

  ➃たくさんの人と一緒に行く

  家族やアドバイスしてくれる人など　たくさんの人と一緒に行くと　ひとりでは気付かないことを発見できるでしょう

  売主等が居住中の物件を見るときには　見学の前に挨拶をすることはもちろんのことですが　写真撮影をするときは必ず了解を得るなど　ルールを守って居住者の方に不愉快な思いを与えることがないように　気を付けて見学させてもらいましょう

  媒介（仲介）契約を締結するときは

  宅建業者の選び方

  不動産取引に失敗しないためには　信頼できる業者と媒介契約を締結することが重要です　法令を順守して宅建業者としての義務を果たしているか　経歴はどうか　取引上トラブルは起こしていないかなどを調べて　それらの結果を総合して判断して下さい

  ☆宅建業を行うには免許が必要

  不動産取引（宅地建物取引）業を営むためには免許が必要です　免許には➀国土交通大臣免許（二つ以上の都道府県に事務所を置いて営業している）と➁都府県知事免許（一つの都道府県のみに事務所を置いて営業している。）があります。

  ☆宅建業者名簿の閲覧

  国土交通省の各地方整備局等及び沖縄総合事務局・各都道府県の担当課で　その地域内に事務所（本店）のある宅建業者の宅建業者名簿と免許申請書等の閲覧ができます　それを見れば➀免許証番号（営業年数がわかります。）➁過去の営業成績（免許を更新していれば　更新の免許申請前５年間の取引件数や額がわかります）➂商号・代表者・役員・事務所の所在地など（たびたび変更がるときは注意が必要です　➃専任の宅地建物取引士（出入りが激しいときは注意が必要です）㊄資産状況など（資本金・財務内容など）を知ることができます　なお　行政処分歴の有無は　担当職員に聞くとよいでしょう

  媒介業者と媒介契約を締結する？

  [1]媒介（仲介）・代理の依頼は書面でする

  宅地や建物の売買をしようとするとき　宅建業者に媒介（仲介）又は代理を頼むのが一般的です　宅建業者が媒介又は代理の依頼を受けた場合　依頼者にその内容を書面で（媒介・代理契約書）にして交付することが義務付けられています

  ★媒介業務の一般的な範囲

  媒介契約により宅建業者が受託する業務の範囲は、通常、売却の場合は、➀物件調査、➁価格査定、➂売買の相手方の探索、➃売買の相手方との交渉、➄売買契約の締結と書面の交付、➅決済、引渡し等です。他方、購入の場合は、➀物件紹介、➁重要事項等の説明と売却の➃+➄+➅等です。しかし、媒介業務の範囲は契約の内容により異なる場合がありますので、具体的な内容については、媒介契約に先立って確認しておきましょう。

  [2]媒介契約の種類

  媒介契約には、➀専任媒介契約➁専属専任媒介契約➂一般媒介契約の３種類あります。

  [3]媒介と代理の違い

  媒介とは、宅建業者が間をとりもち売主・買主間の不動産の売買の契約の成立に向けて尽力する行為をいい、売買契約を締結するのは、売主や買主自身です。一方、代理の場合は、代理人に対して契約を締結する権限が与えられ、代理人は委託者に代わり契約を締結することが出来ます。　通常の不動産取引では、特段の事情（遠隔地の契約等）がない限り、「代理」ではなく「媒介」で行うのが一般です。

  既存住宅を売買するときは

  １.建物状況調査の活用を検討する

  既存住宅の流通量が増加しないのは　買主にとって住宅の品質が必ずしも明らかでないことが大きな要因となっており　安心して取引ができる市場環境を整備するためには　専門家による建物状況調査（インスペクション）の活用が有効などの指摘がされてきました　そこで　平成30年4月から　既存住宅の媒介契約を締結する際には　媒介業者は依頼者に対して　建物状況調査の制度概況の紹介と調査会社のあっせん希望の確認を行うことになりました

  ２.建物状況調査とは・メリット

  建物状況調査は　国土交通省の定める講習を修了した建築士が　建物の基礎・外壁など建物の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止に生じているひび割れ・雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です　建物状況調査が広く実施されることにより　良質な既存住宅が流通しやすくなると期待されています

  ３.建物状況調査のあっせんの流れ

  既存住宅の売却におけるあっせんの流れ

  一　建物状況調査の制度の紹介

  二　あっせん希望をする（「あっせん有」の媒介契約を締結）

  三　調査会社の説明・手配

  四　調査申し入れの決定

  五　調査を申し込む

  六　調査を実施する

  七　調査報告及び報告書の受領

  八　広告（販売活動）

  九　契約交渉

  十　重要事項説明

  十一　売買契約の締結

  十二　決済・引渡し

  契約をする前に

  １.宅建業者が禁止されている行為

  購入に関して検討が十分でないと、資金計画が固まってない、手付金等の契約時に必要なお金の準備もできていないなど、契約の準備が整っていない段階で「急いで」または「急がされて」契約をしてしまうと買主が不測の不利益を被ることもあります。そこで、宅建業法は買主を保護するために、宅建業者に対して、以下のような行為をすることを禁止しています。

  【禁止事項】

  手付について信用の供与により契約を誘引する行為

  ➀手付金を貸付けることで契約を誘引すること

  ➁手付金を分割または後払いにすることで契約を誘引すること

  断定的判断を提供する行為

  ➀利益を生ずることが確実であると誤解させる言動

  ➁将来の環境または交通その他の利便について誤解させる言動

  威迫により契約を締結させること

  契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと

  勧誘に先立って宅建業者の名称・勧誘者の氏名・勧誘の目的を告げずに、勧誘を行うこと

  契約を締結しない・勧誘を受けることを希望しない旨の意思を表示したにもかかわらず、勧誘を継続すること

  迷惑を覚えさせるような時間に電話し、または訪問すること

  深夜または長時間の勧誘その他の私生活または業務の平穏を害するような方法により困惑させること

  契約の申込みの撤回に際し、受領している「預り金」の返還を拒むこと

  [1]申込みのキャンセルと申込金

  物件を見学して気に入ると売主業者や媒介（仲介）業者から購入申込書とともに申込金の支払を求められることがあります　申込みをキャンセルしたときに　申込金の返還をめぐりトラブルになることがありますが　申込者が申込みをキャンセルした場合において　申込金を預かった宅建業者が　当該申込金（「預り金」）の返還を拒むことは禁止されています　したがって　申込金は返してもらえますが　念のために　申込金を支払うときは　キャンセル（撤回）の際　返してもらえることを確認しておきましょう

  [2]契約は準備ができてから

  手付の額は決まりはありません（ただし　宅建業者が自ら売主の場合は手付の額は売買代金の20％が限度として制限されています）　契約をしやすくするために10万円から50万円程度の少額の手付金で行うことも少なくありませんが　売買代金の5％から10％の額の手付金が授受されることが一般的です　売買代金が3000万円であれば　150万円から300万円の手付金が必要になります　営業担当者から「手付金の支払は後日で構いません。。。」（手付の後払い）「手付金200万円のうち今日は10万円だけで構いません。。。」（手付の分割払い）などと言われ　手付金の準備ができてないにもかかわらず　説得に負けて契約を締結して　後日　契約の解除をめぐりトラブルになることがあります　買主が手付金の準備もできてないのに”急がして”契約を締結させるとトラブルになる可能性が高いことから　➀手付後払い　➁手付の分割払いにより契約を締結させることは「信用の供与による契約の誘引行為」に当たるとして禁止しています　契約は営業担当者等に言われてもするものではありません　十分に検討して自分の判断で行うものです　契約の検討も十分でなく　手付金の準備もできてない段階で契約を締結することはしないようにしましょう

  宅建業者の「重要事項」の説明義務

  不動産の購入に際し　取引物件について知っておく必要のある事項は多岐にわたり　専門的知識が必要なものも多く　買主が自ら必要な情報を得るために調査することは困難です　また　取引条件について売主と直接交渉することも簡単ではありません　　そこで　不動産取引では　不動産取引の専門家である宅建業者が媒介（仲介）等で関与するのが通常です　その宅建業者には　買主になろうとしている者（以下「買受希望者」といいます。）に対て　契約が成立するまでの間に　取引物件の内容や取引条件に関する重要な事項について署名（「重要事項説明書」）を作成するのです　買受希望者はその重要事項説明を聞いて　当該物件を購入（契約）するかどうかを判断します　このように重要事項説明は取引の判断をするための大変重要なものです　　自分が知りたいことについて説明なかったり　わからないことがあったら　そのままにしないで宅建業者に積極的に質問して　疑問点を解消しておきます　契約は自己責任です　十分に理解・納得して契約に進んでください

  重要事項説明書の記載・説明事項

  知っておきたいこと

  [1]登記内容

  登記された権利関係（所有権　地上権　抵当権　地役権など）は　物件所在地を管轄する登記所（法務局）の登記記録で調査できます　不動産の登記記録は　誰でも登記事項証明書等（手数料が必要です）を取得することにより　その内容を見ることができます　また　公図（土地の地図台帳）の写しも取得できます　これにより　道路状況　隣地との関係などを確認することも可能です

  [2]建物の建築などを規制する法令上の制限

  建物を建築する場合には　建物の種類や大きさなどを制限する都市計画法・建築基準法をはじめとしてたくさんの法令があります　予定する建物を建築することができるか　物件の所在地を管轄する市区町村の建築課などに問い合わせることにより確認することも可能です

  [3]土砂災害警戒区域等

  宅建業者は　取引する土地・建物が　➀造成宅地防災区域内　➁土砂災害警戒区域内　➂津波災害警戒区域内にあるときは　その旨を説明します　当該区域に該当しないかどうか　もし　該当するとした場合には　その危険性と法的制限等について十分理解しておく必要があります

  (1)造成宅地防災区域

  宅地造成工事規制区域外で　宅地造成に伴う相当数の居住者等に危害が生じる恐れが大きい一団の造成宅地の区域

  (2)土砂災害警戒区域等

  ・土砂災害警戒区域（通称：イエローゾーン）

  急傾斜地の崩壊等が発生した場合に　住民等の生命または身体に危害が生じるおそれがあると認められる区域であり　危険の周知　警戒避難体制の整備が行われます

  ・土砂災害特別警戒区域（通称：レッドゾーン）

  急傾斜地の崩壊等が発生した場合に　建築物の損壊が生じ住民等の生命または身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域で　特定の開発行為に対する許可制　建築物の構造規制等が行われます

  [3]津波災害警戒区域

  津波が発生した場合には住民その他の者の生命または身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域

  [4]水防法に基づくハザードマップ

  [5]アスベスト（石綿）と建物の耐震

  (1)アスベスト

  ➀アスベスト使用の調査記録の有無の説明

  宅建業者は　売主（所有者）・管理組合（マンションの場合）等が　建物のアスベストの使用の有無についての調査を行っているかどうか　その調査結果の記録があるかないかを調査し　「調査結果の記録があるときはその内容」を説明します 調査結果の記録が無いときは　「無」と説明されますが　この場合の「無」は「アスベストは使用されていない」ということではありませんので注意してください　なお　宅建業者に　アスベスト使用の有無の調査の実施自体の義務はありません

  ➁アスベストの使用規制

  建物に使用されたアスベストのうち　特に吹き付けアスベストは粉じん飛散による健康被害の危険性が指摘されており注意が必要です　アスベストの吹き付け作業は　１９７５年に原則禁止され　１９９５年には茶石綿・青石綿　２００４年には白石綿の製造・輸入・使用等が禁止されています　なお　戸建住宅の屋根・外壁等に使用されていたアスベスト含有建材はアスベスト成型板と呼ばれ　非飛散性のアスベストです　アスベスト成型板は　切断　破壊などをしない限り大気中に飛散することはありませんので　健康への心配はないといわれています　しかし　物理的に破壊した際にはアスベストを飛散させる可能性がありますので　建物の増改築や解体などの場合は　飛散防止等の対策が必要になり　通常　解体費も割高になりますので注意が必要です

  契約を締結する

  １.契約を締結するときの心構え

  不動産の売買では　売主と買主が対等の立場で契約を締結し　お互いに契約の定め（契約書の内容）について履行義務を負います　したがって　いったん　契約書を作成すると　それ以降　その取引は契約書の内容に従って進められ　将来　取引について紛争が生じたときは契約書の内容に基づいて処理されることになります

  ★契約書は　非常に大切なものです

  不動産の取引は　買うにせよ売るにせよ　契約書の内容を十分に確認しておかなければなりません　契約書をよく読んで意味の解らないこと　納得のいかないことが書いてあったら　納得できるまで聞いたり調べたりしてから契約を締結しましょう

  ２.手付金等を支払うとき

  売主が宅建業者の場合　手付金や中間金を受領するとき　その額が一定の金額を超えると　保証書の控えを交付するなどの保全措置を講じることが義務づけられています　この措置は　業者が倒産したなどの不測の事態が発生したときでも　買主が支払った手付金等について　その返還が受けられるようにするためのものです

  建築条件付土地の契約をするときは

  「建築条件付土地」の分譲でありながら　一見すると「建売住宅」の広告にしか見えないものがあります　「建売住宅」と「建築条件付土地分譲」では　大きな違いがありますので　取引については　どちらの取引をしようとしているか十分に理解しておく必要があります

  契約を解除するときは

  ★契約は守るべきもの

  契約が成立した以上は　その効力を一方的に否定することはできません　契約は守るべきものだからです　それに　せっかく結んだ契約です　やめるのが本当に得策なのかを冷静に考えるべきです　しかし　どうしても契約を解除したいという場合は　以下のようなことを参考にして下さい

  １.クーリング・オフによる解除

  売主が宅建業者で　売主の事務所等以外の場所で売買契約を締結した場合は　契約を解除することができます

  ２.手付解除による解除

  ★手付放棄と倍返し

  契約にあたって　買主から売主に対して手付が交付されると　その手付は原則として解約手付と解されます　売主または買主は　その相手方が「履行に着手」するまでの間であれば　買主はその手付金を放棄し　売主はその倍額を償還していつでも契約を解除することができます　例えば１００万円の手付を支払っている場合　買主はその１００万円を放棄（手付放棄）すれば契約を解除できますし　売主は受け取った１００万円と同額をプラスした２００万円を買主に支払う（手付倍返し）ことによって契約の解除ができます　なお　個人間の取引の場合は　手付解除できる期日を定めるのが一般的ですので注意が必要です

  ★相手方に「履行の着手」があったときは解除できない

  履行の着手とは　「客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし　または　履行行為の提供をするために欠くことの出来ない前提行為をした場合」とされており　相手方に履行の着手がある場合は手付放棄による契約解除ができなくなります　履行の提供のための単なる準備行為では　履行の着手には該当しないと解されています　一般には　何が「履行の着手」に当るか否かは難しい問題ですが　売主が所有権移転登記の申請を行ったとき　買主が売買代金と引換えに目的物の引渡しを求めたとき・中間金の支払いをしたときなどは　「履行の着手」があったと考えられています

  ★手付解除の拒絶・妨害の禁止

  宅建業者は　買主が手付金を放棄して解除することを申し入れているにもかかわらず　正当な理由なく　解除を拒んだり　妨げることを禁止されています　「正当な理由」とは　売主が「履行の着手」をしている場合をいいます

  売主業者や媒介業者が「履行の着手」がないにもかかわらず「履行の着手」があったことを主張し　手付解除に応じてもらえず困ったときは相談所へご相談ください

  ３.ローン利用特約等の条件に基づく解除

  ある条件を満たさなかったときには　本契約を解除できるとする特約条項がついている場合　例えば「買主は　融資の全部又は一部が否認されたときには　本契約を解除することができます」とするローン利用特約条項があり　現実に融資が金融機関等から否認されたときには　定められた解除期日までであれば　この特約に基づいて契約を解除することができます　買替え購入資金に充当する場合で　購入を先行させるときには　売却出来なかったときは契約が解除となる「買換特例」をつけておくことが賢明です

  ４.債務不履行等による解除

  例えば　契約の履行日において　買主が代金の支払を準備し　売主に目的物の移転登記・引渡しを求めたにも関わらず　売主が履行をしない場合など　契約について相手方に債務不履行があった場合は　基本的に　相手方に履行を求める催告をしたうえで契約を解除することができます　なお　相手方の債務の全部や一部が履行不能であって　契約の目的を達成できない場合には　相手方に対して無催告で契約を解除することができます

  ５.消費者契約法による契約の取り消し

  消費者契約とは　消費者個人と事業者（一般の会社　団体など）の間で締結された契約をいいます　例えば　事業者（売主業者など）から　重要事項について事実と異なることや不確実な事項について断定的判断を告げられたり　故意に不利益となる事実が告げられず　買主が「誤認」して行った契約の申込みやその意思表示は取消すことができます　また　例えば　事業者（売主業者など）が買主の住居等に訪問して契約の勧誘をし　買主が帰って欲しいと告げているのに退去しない場合や　勧誘を受けている場所から買主を退去させないことにより　買主が　「困惑」して行った契約の申込み又はその意思表示も取り消すことができます

  ６.詐欺や錯誤による契約の取り消し

  錯誤や詐欺・強迫による取消しなどを主張できる場合があります　弁護士などの法律の専門家に相談してみましょう

  ７.話し合いによる合意解除

  契約の定めによらず　当事者間の話し合いで契約を解除する方法です　この合意解除は　まず相手が応じてくれるか　どういう内容（条件）で応じてくれるかなど　相手方との交渉次第ということになります　合意解除が成立したら　その内容を書面にしておきましょう

  残金支払（決済）と引渡し

  一般的な売買契約では　契約締結時に手付金を授受し　数週間から数か月後に残代金の決済と物件の引渡しを行います

  １.決済・引渡しとは

  決済・・買主が売主に売買代金（残代金全額）を支払うことをいいます

  引渡し・・売主は売買代金受領と引換えに　買主へ物件を引渡し　買主のために所有権移転登記の申請手続きを行うことをいいます

  一般に　売買契約書では　「売主は　・・・　買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除する」と定めています　つまり　売買対象物件に抵当権や賃借権等がついているとき　売主はその責任と負担において　その抵当権等を除去抹消しなければなりません

  ２.事前準備と事前確認

  決済・引渡しの日までに　以下のようなことについて準備確認しておくことが必要になります

  〈事前準備〉

  ➀残代金の準備（融資実行等の確認）➁固定資産税等の清算金➂登記費用の準備など　※必要な金額や金種（現金なのか預金小切手なのか）を媒介業者等に確認して準備します

  〈事前確認〉

  ➀境界の確認・・・売主に境界標等を明示してもらい境界を確認　なお　契約の締結の日までに隣地と境界トラブルがないかを確認しておくことも大事です

  ➁物件の確認・・・設計図どおりに完成しているか（新築住宅の場合）　売買契約時に確認したことと変わっていないかなど

  ➂付帯設備の確認・・・付帯設備の有無　使用可能かなど

  決済後に不具合・欠陥が、、、

  引渡した目的物件が　種類　品質　または数量に関して　契約の内容に適合していないことを「契約不適合」（改正前民法の「瑕疵」と概ね同じ意味です）といいます　例えば　雨漏りはないとして既存住宅の売買をしたのに　引き渡された建物に雨漏りがあった場合　品質に関して契約の内容に適合していない「契約不適合」があるということになります　他方　経過年数による建物・設備等の品質：性能の低下は　既存住宅としての品質等が契約の内容となっていますから契約不適合には該当しません　また　雨宿りが建物の引渡し後に後発的原因によって発生した場合も　引渡し時の建物に品質等の不適合はなかったわけですから　契約不適合には該当しません

  １.契約不適合責任を求めるには

  売主は　契約内容に適合した目的物を買主に引渡す義務がありますので　引き渡した目的物に契約不適合がある場合には　買主は売主に対して　完全な履行等を求めることができます

  ★追完請求等

  買主は売主に対して　完全な履行を図るため　売主の帰責責任の有無を問わず　修補などの請求（追完請求）を行うことができます　また追完請求をしても　売主の履行の見込みがない場合は　代金の減額を請求（代金減額請求）することができます　ただし　契約不適合について　買主に帰責事由がある場合は　売主に追完請求等を求めることはできません

  ★債務不履行による契約解除

  買主は　契約不適合について買主の契約目的が達せられない場合には　売主の帰責事由の有無を問わず　契約を解除することができます　ただし　契約不適合が軽微なものである場合や　買主に帰責事由がある場合には　売主に契約解除を求めることはできません

  ★損害賠償の請求

  買主は　契約不適合（売主の債務不履行）があった場合には　追完請求等のほか　売主に損害賠償を請求することができます　なお　契約不適合について売主に帰責事由が無い場合には　買主は損害賠償請求を行うことはできません

  ★契約不適合の売主担保責任の期間

  ●民法における担保責任の期間

  契約不適合が種類・品質に関するすものの場合には　買主は　契約不適合があることを知ってから１年以内にその旨を売主に通知しなければ　契約不適合を理由として　追完請求・代金減額請求・契約の解除・損害賠償請求をすることができなくなります　また　この請求は　権利行使ができることを知ったときから５年　目的物の引渡しから１０年で時効消滅します

  ●契約による売主担保責任の期間

  不動産の売買においては　売主が長期にわたって契約不適合の担保責任を負うことが艱難な場合が多いことから　売買契約書の条項において　売主が負う担保責任の期間を一定期間（あるいは負わない）とする特約をおくことが　一般的に行われています　当該特約を定めた場合には民法の規定によらずその特約を従うことになります　ただし　売主の担保責任を免責する特約があっても　売主が契約不適合を知りながら買主に告げなかった場合には　売主はその責任を免れることはできません　また　宅建業法　品確法　消費者保護法において　特約が無効になる場合があります

  ２.改正民法施行前の売買契約の取り扱い

  売買などの契約については　改正民法の施行日（令和２年４月１日）より締結された契約については改正前民法が適用され　施行日後に締結された契約については改正民法が適用されます（附則34条）　したがって　令和２年３月３１日以前に締結された売買契約書は　改正前民法の規定が適用されますので　売買物件に瑕疵（契約不適合）があった場合の買主の救済方法は　旧民法の瑕疵担保責任の規定によることになります

  宅建業法、品確法、消費者契約法における特別の定め

  「瑕疵担保責任・アフターサービス」との違い

  ３.売主が倒産した場合の担保責任は

  購入した土地・建物の「契約不適合」があったとき　買主は売主に対し　担保責任に基づき修補等の追完や代金減額の請求が、また、売主に帰責事由がなかった場合を除き損害賠償の請求ができます　その「契約不適合」により　購入した目的を達することができないときには　契約を解除することができます　しかし　買主に　売主に対する追完・代金減額や損害賠償を請求する権利があっても　売主が倒産していたり　売主に損害金を支払う視力が無いときには　賠償を受けられなかったり　耐震偽造事件ではこの買主消費者の被害回復が問題となりました　そこで国は　売主業者の瑕疵担保責任履行を確実に確保するために　新築住宅について　➀保証金の供託又は➁責任保険契約のどちらかの措置を講ずることを義務付けた「特定住宅瑕疵保険責任の履行の確保等に関する法律」（以下　「住宅瑕疵担保履行法」といいます）を制定しました（平成19年5月30日公布　平成21年10月1日施行）

  • こんな時どうする？

    〔Q1:土地を共有している場合（共有持分は各1/2）共有を解消するためにはどのような方法があるでしょうか？〕

    共有を解消するためには　共有物分割と共有物分割以外の方法があります　共有物分割は土地を物理的に分けてそれぞれを共有者の単独とする　また土地全部を共有者一人の単独所有とした上で共有者間で清算を行って共有を解消する方法です　そして共有持分を第三者に売却（又は贈与）する方法　共有持分を放棄する方法などがあります

    〔Q2:被相続人名義の不動産を売却することはできますか？〕

    〔A2〕被相続人名義の不動産を遺産分割協議し相続登記を完了した後、相続人の登記名義人が売却することが望ましいと考えます

    〔Q3:農地を宅地として売買することはできますか？〕

    〔A3〕農地を宅地として利用する目的で売買するに当たっては、農地法5条の許可が必要です。農地法に規定されている農地転用の許可基準を確認するとともに、宅地転用が可能な農地かどうかを、農業委員会その他関係機関等において十分に調査する必要があります　また、開発行為には、都市計画法による開発許可が必要な場合があります

    〔Q4:手付金の額に決まりはありますか？一般にはどれくらいが適切でしょうか？〕

    〔A4〕手付金の額には、特に制限がありません　しかし、一般的に手付金は契約の拘束力を高めるために授受されるものであり、その趣旨からすれば、あまりに少額なものは手付制度の趣旨にそぐわないので、ある程度の金額（通常、売買代金の10％程度）はあ必要と考えます

    〔Q5:売買代金の支払い、所有権移転等に関する注意することはありますか？〕

    〔A5〕売買代金の支払義務と所有権移転　登記　引渡義務は同時に履行すべきと考えられています　売買契約書においても買主・売主のリスクを避けるため　それらについては同時に履行することを前提に規定されています

    〔Q6:売買契約決済時に当該年度の固定資産税の年税額の通知が来てない場合、清算はどうすればよいですか？〕

    〔A6〕売主　買主双方合意のうえ　前年度の年税額をベースに日割り計算を行うか　当該年度の年税額の通知がきてから清算を行うかの二通りあります　ただし　前年度の年税額をもとに精算を行う場合には　固定資産税の評価替え（３年に１回実施）の年は年税額が増減する可能性があるので　特に注意が必要です

    〔Q7:土地売却の相談を受けたのですが、登記を確認したところ当該土地に市から差し押さえがあることが分かりました。どの様なことに気を付ける必要がありますか？〕

    〔A7〕市税の滞納処分による差押さえは　滞納した税の支払いがなされないと解除されないので　売買代金の決済前に滞納した税の納付をして　差し押さえの登記が抹消されたことを確認して　売買代金の決済を行うことが必要です　また　売買代金により滞納した税の納付をしようとする場合は　あらかじめ市の担当部署と打ち合わせを行い　納税額の確認と納付日時を調整し　その額の納税をしたときは　差し押さえの解除に伴う抹消登記の嘱託を行うことの了解を取り付け　売買代金の決済を行うことになりますが　差押さえの登記の抹消は　売買による所有権移転登記を行う時期よりも遅れるので　その間は関係者がリスクを負担することとなるため注意が必要です

    〔Q8:宅地建物取引業者の媒介により売買契約が成立した後に、当該売買契約が様々な理由で効力が失うことがあります　この場合、媒介報酬はどうなりますか？〕

    〔A8〕報酬請求権は　売買契約や賃貸契約の成立を目的とするものであり　売買賃貸の契約が成立したことによりその目的を達成するので　その時点で媒介報酬に対する請求権が発生するので宅地建物取引業者から請求を受ければ支払うこととなります

    〔Q9:宅地建物の媒介を依頼したが、売主は、買主側から宅地建物取引業者を排除しての契約締結を打診されているようです　これは可能でしょうか？〕

    〔A9〕売主は、排除された宅地建物取引業者に対して報酬等を支払わなければならないことになります　「直接取引」自体は契約違反にならないとしても、「直接取引」によって媒介業者に対する関係で報酬を支払う義務は残ります

    ヒアリハット！トラブル事例

    つぎのような調査不足はトラブルのもとになります

    《道路》

    【トラブル事例1】狭くなっていた位置指定道路　【トラブル事例2】2項道路を路地状部分と思い込み

    《土地の契約不適合責任》

    【トラブル事例3】コンクリートガラで杭打ちが中断　【トラブル事例4】軟弱地盤だった分譲地

    《建物の契約不適合責任》

    【トラブル事例5】避難経路が1つしかない　【トラブル事例6】焼損箇所は見えていたのに

    《越境・境界・擁壁》

    【トラブル事例7】試掘で水道管の越境が判明　【トラブル事例8】相続した土地の境界確定

    《災害リスク》

    【トラブル事例9】浸水被害は過去にもあった　【トラブル事例10】液状化危険度の高い地域に立地

    《心理的瑕疵》

    【トラブル事例11】半年前にあった飛び降り自殺　【トラブル事例12】見落としていた「遺体ホテル」

    《意思能力・行為能力》

    【トラブル事例13】代理権限は確認したか　【トラブル事例14】売主から委任を受けた代理人と売買契約

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    健康などにより面談が不可能な方や遠方にお住まいの方などにオススメのオンライン契約です
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    売買契約の締結と書面の交付

    　　　　　　　　

     

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